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终极幸福生活是什么样的?

2018-07-30

Ada2018-07-30

终极幸福生活是什么样的?


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有种说法颇具全球视野:
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“住美国房子,请中国厨子,开德国汽车,用英国管家。”


房子首当其冲是硬道理,可为什么偏偏是美国的房子?


性价比担当!美帝的享受,国内三四线城市的房价。



01、美帝的享受,国内三四线城市的房价

美国权威房地产网站Zillow最新数据显示:截止2018年1月,美国平均房价约为23.23万美元/套,大约141美元/平方英尺,折下来每平方米人民币1万出头。


东西两岸贵些(东海岸的纽约及周边城市;西海岸的加州),但跟国内比,性价比仍相当出挑。



王宝强在洛杉矶Pasadena(当地有名的富人区,学区优秀,环境治安一流)的别墅,面积200多平,2013年购置,时价120万美元,大约相当于每平方米4万元人民币,是全美房屋均价的4倍。


而在国内,北上广深郊区一手房已在6-7万/平米以上。


其他利好也让国人难以抵抗:

比如长情相伴的永久产权

比如安心无坑的政策

比如做梦笑醒的租金

比如经得住夜夜轰趴的房屋质量

比如朋友圈里倍有面儿

……


一句话,美国的房子,买了就舒坦了。


只是,这份舒坦是有隐形成本的。


02、隐形代价之房地产税


房地产税,是最易隐形的成本,尤其对没有这一概念的中国购房者。


房地产税什么概念?


这么说吧,在美国买了房,上至天空800米,下至地下800米,都永久属于你。万一在你家后院发现金矿,不要上报政府,所有的金子都是你的。


同时,作为条件,房地产税 (Property Tax) 也会世世代代跟随着你和你的后代。


在中国,房地产税也来了。中央政府也已在试点上海和重庆开征房地产税,未来会推广至全国。中国的土地是公有的,即便你交了税,也只是拥有房产40-70年不等的使用权。



美国房地产税由两部分组成:一个是地(Land); 另外一个是房及其他在地上的建筑(Improvement)。税是按政府评估的房子价值征收的,大致为房价的1.0-1.5%。


在美国,房地产税主要用于该区域的公共设施、教育等建设.因此,通常税越高的地方,学区和治安比周边其他区域要更好。而且,无论自住还是出租,房地产税都可以抵免房主的一定收入,减少房主的个人所得税。


那么,不缴美国的房地产税行吗?

那就等着房子被拍卖吧。


能少缴吗?

可以!前提是你的房子跌价了。


这意味着,在国内多买几套房子空关着坐等房价高走的习惯性做法,是无法完美嫁接到美国的。


你住或不住,房地产税都在那里,定期征收,不离不弃。


于是乎,我们看到,很多人赴美投资房产,房子都是要出租的,好在租金也高,可以用来覆盖需要缴纳的各种开销。


数据显示:2018年世界主要城市租金回报率中,美国德州达拉斯以9.76%遥遥领先,而洛杉矶、西雅图、纽约等大城市也均有不错的回报,远高于国内城市。


出租之前,可别忘了给房屋上保险。美国的房子都被强制要求买房屋保险,从而给房子提供稳定的财产保障以及出现损失的赔偿金。


同时,如果美国房屋出租,即便不是美国人,也需要每年定期申报租金收入。


作为非美国居民,得先申请一个税号,每年上报出租收入和费用。报税不等于缴税。假如租房子赚了钱(房租收入减掉地税、保险等等必要开销),根据租房利润,再交一笔个税给政府。


通常,在美国,住宅地产27.5年可以将整个购房成本折旧完,因此,每年隐形折旧费用可以抵免一大部分租金收益,真正需要缴纳的所得税是很少甚至没有的。


03、隐形代价之售房预缴税


如果有一天,你要抛售美国的房子,税费也跟中国有所区别。


在国内,“满五唯一”的房子,可以省下一大部分相关税费。


而在美国,有一条税例,外国人投资房地产税例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980,简称FIRPTA ) 规定,外国人卖房时,需要先预缴总额的15%作为预缴税金给国税局。


假定房子卖了100万美金,你先拿到手的只有85万,另外那15万要通过律师写支票给政府。下一年再通过报税,按照卖房的真实利润(即扣除成本后的增值部分),据当时美国个人税率计算税金,一般可以退回部分预缴税。


而如果是美国绿卡持有者,持有房子5年内住满2年,有夫妻各25万、共计50万美金的增值部分免税金额,基本可以抵消大部分美国房子的增值部分。


许多投资者也希望能撬动更大的财务杠杆,通常选择贷款买房。


中美购房在贷款上的差异是:中国是浮动利率,美国一般是固定利率,利率的固定有利于抵御经济市场上的不良风险。


04、最彻底的解决方案


买房容易养房难,但隐形成本浇不灭中国人赴美购房置业的热情,无数人用钞票投票证明了这些隐形成本是值得去承受的。万一在后院发现了美国的金矿了呢?!就算不发现金矿,租金收益、房价涨幅收益、节省的税金,就足以抵扣这些所谓的隐形成本。


权威数据统计,中国2017年海外房产投资额飙升至395亿美元,创历史新高,其中投资美国房产59亿美金。
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2018年,普遍被认为是投资美国房产的好时机。去年12月底最新税改法案由美国总统唐纳德·特朗普签字生效后,个人所得税起征额大幅提高、租赁市场有望迎来上升期,这对美国房产投资出租者来说,又是一大利好。
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