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美国贷款全流程

2018-08-14 美国贷款

Ada2018-08-14

美国贷款全流程

经常有客户问我美国的贷款购房与普通现金购房步骤上有什么区别吗?”“具体操作应该如何实施呢,步骤繁不繁琐?等问题,今天就整理了一份具有可操作性贷款购房步骤指南和大家一起分享。
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由于外国人贷款限制条件较多,获得贷款审批资格难,贷款项目相对而言较私人化,所以今天我们重点针对的是持有H1B工作签证或绿卡人群。
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 有不少朋友能满足申请贷款购房的条件,那么具体的贷款步骤如何进行呢?

 

1.确定房价承受范围

首先要预估好自己的经济实力,划定资金预算范围。在美国市场上有个基本定律,房价不要超过年薪的五倍,这是一个大概的估计,还要看自己是否有负债、存款、家人资助等。

 

2. 选择放贷机构

理论:贷款经纪人、商业银行、抵押贷款银行家三种选择。

 

个人建议:选择贷款经纪人进行贷款操作,可以规避很多“雷区”,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

 

3.做完贷款预审,准确掌握“预先批准”的贷款额度

 

你可以向贷款公司或银行要一封贷款预审批准书,借助他们的专业能力对你的资产情况,还贷能力做一个精准的预估。

 

做贷款预审之前,不要高估自己能审批通过的金额数,大部分情况下,结果只会比你的预期来的更低一些。

 

当贷款公司或银行验证了信用记录和收入后,就会给予贷款预审批准书,你就可以获得一定程度的贷款额度的保证。批准书有两个作用,一是可以帮助买家找到其贷款金额范围内的房屋;二是可以向卖方显示更有购买房屋的可能性,从而更有优势获得房子。

 

信贷员会查询你的信用分数和记录,结合你收入和负债情况,决定大致上能贷给你多少钱,这个过程一般免费,时间可能需要1-3天。

 

4.最高贷款额取决因素:家庭总收入和其它债务。

与住房有关的花费:

房主花在住房上的费用包括:贷款的本金和利息,房屋保险,屋主协会费用,物业管理费,房地产税等。通常的做法是,把这部分花销控制在家庭月收入的28%左右较为合适。

 

家庭其它债务:

比如汽车贷款、学费贷款、信用卡欠款等。一般来说,这些其他债务加上住房花费不能超过月收入的36%。

 

5.贷款预审并不是法律文件,这意味着:

 

你可能拿到了52万的贷款预审额度,但真正办理贷款时却只批了50万。

 

原因分析:

1)拿到贷款预审后,家庭经济状况发生改变(比如贷款买了一辆新车)。

2)信用分数、贷款利率等市场环境,短期内出现较大波动。

 

正确做法:如实披露自己的资产、负债和收入情况,随时更新情况,才能获取精准的贷款预审额度。

 

6.预审批准书时间性

 

预审批准书不会注明作废日期,却有时间性。这是因为人的经济状况、信用分数和职业,时间越长变动越大,数据可参考性会降低,所以一般有效期会控制在六个月左右。

 

7.确认好房源,准备申请贷款

 

房源已经确认好,能够审批到的贷款预审额度,贷款通过率也都心里有数。然后你就要了解一下与贷款相关的开销:

 

与贷款有关的确定开销包括以下费用:

手续费用: 一般是贷款额的1%

处理费:$200-$500

纳税服务费: $50-$100

 

了解清楚相应花销之后,就要确定贷款公司后,并且填写一份贷款申请表。

 

完成贷款申请表与其余文件后,贷方会安排估价师对你想购买的房屋进行估价。评估师是第三方公司的成员,并不直接与贷方联系,所以会提供一个公平的价格。买卖双方就房屋估价与合同售价达成一致后,贷款即可完成批准。

 

8.锁定利率,准备过户事宜时间:

 

时间:一般在过户前30天内锁定。

 

贷款人的经济状况决定贷款额度上限,能否贷到款以及利率好坏是由贷款人的信用分数决定的。信用分数与利率利好程度成正比,但740分以上利率不再改变。另外头款准备的越多,利率越好。如果信用分低于620:很难贷到一般性贷款。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款:最低信用分均为600。

9. 过户时结算与贷款有关的费用,完成贷款
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贷款有关的费用:

1. 贷款银行预收款

2. 预付一个月的贷款利息

3. 一年房屋保险,约每$1,000房价收费 $1到$2

4. 中间账户预扣款

5. 预扣两个月的房屋保险费

6. 预扣两个月贷款保险

7. 贷款保险的总数大约1.5%,可按月付,首付达20%的可不用买贷款保险。
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恭喜您,完成这一步骤,在美贷款买房也就告一段落,可以住进自己心仪的房子了。

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