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土地流拍频现,房价未来会怎么走

2018-09-21

Ada2018-09-21

土地流拍频现,房价未来会怎么走


近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价的尴尬场景。而首付分期却在一线城市重现。
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与此同时,北京公积金新政认房又认贷、上海严查首付贷等动作表明,地方政府调控房地产的力度一点都没有放松。
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这是不是预示着房价要降了?
新房限价导致土地流拍

首先,流拍土地集中在住宅用地上,这与住宅类土地出让条件变严有关。

我们用“成交土地占供应土地的比例”来代表土地成交情况,发现住宅供地的成交占比已经达到历史新低,但全部土地成交情况还是要好于2015年的,这说明住宅、商业和工业等供地类型中,流拍集中在住宅供地上(参见图1)。


土地流拍频现,房价未来会怎么走

住宅供地流拍,原因在于地产严监管下,住宅土地出让条件变得苛刻。比如一般住宅供地都会附加限房价、竞自持、竞配套等附加条件。

以南京为例,2016年8月开始,为给土地市场降温,南京市规定“当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售”;2017年6月,南京市又规定“当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积”。目前,为了缓解开发商的资金压力,2018年7月以来,南京现房销售要求已经取消,“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。

其次,土地流拍是在新房限价环境下,开发商回归利润正常化的必然现象。

按照平均房价和平均地价计算,自从2016年一二线城市新房限价以来,2017年地产行业毛利(毛利=1-地价/房价)就出现了明显的下降(参见图2)。

土地流拍频现,房价未来会怎么走

在新房限价不取消的环境下,随着开发商融资难和融资成本提升,开发商依靠销售回款来支撑拿地的能力在下降,土地溢价率逐步走低。因此,土地流拍案例增加是地产行业在新房限价环境下的必然现象,地价一定会针对新房价格进行相应调整,否则,面包价格不变,面粉价格没有理由持续上涨。
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另外,由于地产行业整体库存处在历史低位,如上海、徐州、杭州、南京、武汉等城市可售数量不足6个月,开发商普遍有回补土地库存的意愿。只是目前行业销售往龙头企业集中,中小房企销售和拿地能力大幅下降,因此龙头房企可能是补库存的主力。
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