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空置率预警!竟50%出租难?一线城市写字楼怎么了?

有人说,中年人的崩溃,都是从悄无声息开始的;
业内人说,2018年是前十年楼市最差的一年,又或许是后十年楼市最好的一年;
这个冬天,房地产市场最冷的不是住宅,而是写字楼。
据经济参考报消息,全球最大的商业地产服务及投资公司世邦魏理仕中国区报告,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。
截至三季度末,北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来的最高水平,上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。
01从2018年下半年开始,一线城市的商业地产开始表现低迷,部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率持续下降,只有广州坚守。
今年以来,一线城市除了广州,北京、上海、深圳的写字楼空置率均持续攀升。特别是深圳,写字楼空置率甚至超过了20%
一般而言,空置率保持在10%以下尚属正常,超过20%就显得不太正常了。这也使得深圳写字楼市场引发了广泛关注。
据数据显示,北上广深四大一线城市的写字楼遭遇大面积退租、空置数量创新高。以下为今年北京甲级写字楼市场第三季度数据:

据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%,甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

究其背后原因,主要是由于经济结构的调整和产业的变迁,另外,持续增加的供应量,也提升了空置率。
供给和需求间的断裂,将会导致写字楼在长时间内处于过剩和待调整状态。作为曾经投资热门的写字楼市场,在这个冬天寒意更深。
02一线城市写字楼市场的租赁需求,主要来自于TMT行业。
在现行经济大环境下,北上广深写字楼过高的租金导致办公成本增加,让很多企业都扛不住了。
截至三季度末,北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389 元、310 元、178 元、和233 元,同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%,一线城市租金整体承压。
数据显示,广州甲级写字楼市场三季度无新项目交付,目前存量为570万平方米,整体空置率为8%,环比下降1%,珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。
北上广深四个一线城市中,租金最低的广州写字楼市场,空置率也最低。
反观写字楼空置率最高的深圳,虽有先行示范区的概念优势,第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%,为四个一线城市中最高,其中,前海47%,华强北34.6%,车公庙30.8%,高新园24.9%,福田中心区15.1%。
尽管目前深圳写字楼空置率在不断攀升,但是,新的写字楼项目也仍在继续竣工入市。三季度,深圳甲级写字楼市场有四个项目交付,主要位于福田和前海,市场存量达到725万平方米。
据不完全统计,2020年深圳还将有100万平方米的写字楼供给。
目前空置率较低的广州写字楼市场也不容乐观。机构统计数据显示,未来三年,广州还会新增250万平方米的写字楼供应,集中在琶洲和金融城热点区域。
一边是持续萎缩的租赁需求,一边是不断新增的市场供应量,如何控制住写字楼市场的不断递增空置率,这或许不是一场短期战役。
03随着城市群和都市圈的建立和崛起,政策利好也让部分新一线城市变得更有吸引力,也导致部分城市写字楼市场供不应求。
重点新一线城市中,西安、成都和重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大,西部经济的崛起正在推升办公需求。
“夜店经济+网红效应”持续为成都的市场输血,吸引着更多国内外企业和人才落户,让成都的写字楼租赁热度持续提升。
新一线城市在政策上可以提供更多优惠,对人才和企业的争夺也越发激烈,在经济不断向好的趋势下,核心商务区的价值也获得了更多关注和认可。这也从另一方面加剧了一线城市写字楼市场的冷清局面。
不过,这些都是市场自我调节的一种表现。随着第三产业服务业的比重在各行业占比的不断提高,写字楼的需求也有望回升。
第三季度,深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃,凭核心商务区一半的租金水平,吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。
说了这么多,那么写字楼还能不能买呢?
答案是:谨慎!
当前公司选择的写字楼主要参考的四大因素是:交通方便、周边各项配套设施齐全、发展成熟、产业集中、物业公司服务到位。
投资写字楼,并不像买住宅那么简单,要求的专业性也更高,风险也更大。
首先,要对整体市场有个全面的认识,才能对未来写字楼租赁有个初步预判;
其次,各个城市的产业结构也尽不同,拿四个一线城市来说,不同区域写字楼市场也不尽相同;
再次,供应量也决定了未来市场的租赁需求,如果是起售面积大的物业,不仅对购买资金要求高,未来转手也要承担较高的税费。
或许,伴随联合办公等新兴概念的兴起,未来开发商和业主会有更多空间解决方案来降低写字楼空置率,写字楼租赁市场也会向着更加健康和平稳的市场运行机制过渡。

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    一线城市面临写字楼出租寒潮 写字楼出租空置率居高能否**

    今年以来,一线城市除了广州,北京、上海、深圳的写字楼出租的空置率均持续攀升。
      经济结构的调整和产业的变迁,是北京写字楼出租行业空置率提高的根本原因,而持续增加的供应量,也提升了空置率。
      供给与需求的断裂,将使北京写字楼出租行业在很长一段时间内处于待调整的过剩状态。
      将眼光放得更长远些,随着经济和产业的调整升级,写字楼市场的春天也许要几年后才能到来。
      过去一年,全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到近10年最高点,目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。租金方面,据中国指数研究院报告,2019年四季度一线城市商圈写字楼的

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      天津办公楼出租市场需求稳定 成交保持在较高水平

      2019年第三季度天津办公楼出租市场整体需求稳定,成交量保持在较高水平。与此同时,业主方持续下调租金,推动搬迁类需求保持活跃。
      来自仲量联行的统计数据显示,三季度,天津整体办公楼出租市场净吸纳量录得4万平方米,较去年同期增长9.7%。
      金融和IT行业仍为办公楼市场的主力需求。在租金方面,业主持续下调租金,以吸引和保障优质租户。本季度租金降至每平方米每月86.5元,环比下降0.6%。此外,餐饮业态持续主导零售地产市场需求。三季度天津零售地产市场净吸纳量录得1.2万平方米,餐饮品牌持续扩张,咖啡、茶饮类零售商表现活跃。

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        成都领地中心超甲写字楼评测

        近期,据成都商务局官方网站信息,成都领地中心被成都楼宇等级鉴定委员会宣布评为超高档写字楼。在乘势而上的成都写字楼销售市场,高品质办公楼新项目五花八门,每家办公楼的硬件设备区分度早已并不显著。知名品牌房地产商拥有、高质量经营的兑现变成了高品质顾客关心的重点。此次参加定级的成都市领地中心,耗时多种严苛磨练,凭着不俗的硬件设备整体实力、优质的经营质量及其“宝瑞商管运营管理管理体系”等具备开拓性的办公楼经营自主创新实践活动,最后得到了超甲等商务写字楼认证。
        领地中心推动办公楼告别“自称为超甲”时代
        此次官方网鉴定的超高档写字楼,毫无疑问给在良莠不齐的办公楼销售市场中坚持不懈做高品质办公楼的

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          武汉写字楼呈多中心格局,科技企业正加速布局

          武汉作为中部地区的特大城市,长江、汉江两江交汇,武昌、汉口、汉阳三镇鼎立,独特的地理环境使得武汉呈现“多中心”格局,并随之形成了七大甲级办公楼市场,他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异,经过多年的发展,各具特色。
          从地理分布来看,在长江北侧的汉口区域,办公楼子市场较为集中,而长江南侧的武昌区域子市场更加分散,这与武昌独特的地理环境有关,沙湖、东湖、南湖将武昌的几大甲级办公楼子市场进行了大致分割。
          从不同区域的甲级办公楼租户结构来看,由于建设大道是传统的金融聚集区;中南中北路有华中金融城规划,因此建设大道和中南中北路主要以金融类租户为主。光谷的租户结构则与众不同,因为光谷的国家级

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            机构:1-8月成都写字楼开发累计投资额151亿元 同比增33%

            近日,发布《2019年成都写字楼市场浅析报告》。
            报告指出,成都作为中国西部区域的经济中心,其商业地产过去几年持续引领二线城市的发展。2018年,成都的GDP为15343亿人民币,全国城市排名第八;GDP增速8.0%,第三产业增速9.0%,均高于全国平均水平1.4%。
            2019年上半年,尽管全国经济增速放缓,成都GDP却逆势提升至8.2%,第三产业增速保持9%,经济强劲发展。成都的第三产业占GDP比重为54.1%,远低于一线城市及部分二线城市,第三产业发展潜力无限,写字楼需求提升空间大。
            在强劲的经济和第三产业发展带动下,2019年1-8月,成都写字楼开发累计投资额151亿元

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              10月写字楼:市场走跌,供求齐齐下滑

              整体供求:供应下跌8成,成交高位回落10月广州写字楼市场供求齐齐下滑,全市仅有14套1.07万㎡的新增供应量,环比下跌80%。市场成交较上月高位回落73%,为164套3.38万㎡,但整体略胜7、8月淡市。
              区域表现:全市仅半数区域录得写字楼交易
              本月仅黄埔区保利鱼珠港有少量新增供应,项目G5栋写字楼入市,供应1.07万㎡。全市仅半数区域录得写字楼交易。其中,花都区成交领先,区域产业大盘持续销售,占全市成交量的42%。罕有交易的越秀区录得不错成交,占比38%。番禺区万博板块尾盘项目持续销售,也有一定量的成交贡献。以上三个区域成交总量占全市的92%,白云、天河、黄埔区录得的成交量甚微。项目成交:花都产业大盘成交居首
              本月甲级写字楼成交占比为97%,主要来自以下三个项目:花都产业大盘广州国际空港中心持续销售,成交1.36万㎡。番禺中铁诺德中心成交一层多写字楼,共计0.26万㎡,该项目仅剩几层顶层望江写字楼在售,目前对外售价约3.6万元/㎡。越秀区广州火车站板块新盘越展会议中心批量确权,该项目原为广州锦汉展览中心(临时建筑),现已原址重建,定位为展贸综合体,延续该区域的展览功能。而非甲级写字楼占比2%,成交来自天河、白云区旧盘。商业别墅占比1%,交易主要为番禺高端项目金地壹阅府。
              租赁行情:租金出现下调,空置率保持低平10月广州存量写字楼租金环比下跌0.24%至159元/㎡/月,同比则上涨1.30%。受企业扩张与搬迁意愿降低影响,业主报价松动,除琶洲租金保持稳定外,天河北、珠江新城、越秀三大商务区租金出现下调。
              本月广州无新项目交付使用,存量写字楼空置率为7.56%,环比持平,同比下跌0.28%。
              后市预测10月广东省委深改委下发通知,提出要把支持广州“四个出新出彩”实现老城市新活力与支持深圳先行示范区建设紧密结合起来,以同等的力度,全力推动实施。力争到2022年,广州要在城市能级、经济规模、创新带动力、要素集聚力等方面明显提升。另外今年前三季度,广州以6.9%的GDP增速领先于京沪、广东全省及全国,体现广州经济规模稳步扩大,基本面韧性十足。两大方面因素,或将提振客户对投资广州写字楼市场的信心,改善前期市场低迷局势。此外,11月初央行降息,应对国家经济下行压力,引导LPR报价下调,有效地支持企业融资和实体经济运行。这有利于降低企业运营成本,促使租赁市场需求慢慢回归。

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