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租金大涨是资本在兴风作浪吗?

2018-08-21

Hebe2018-08-21

租金大涨是资本在兴风作浪吗?

这几年,长租公寓无疑是一个风口。可是,这次引爆舆论的恰恰就是长租公寓运营机构炒高租金!资本因此被舆论千夫所指。然而,这是真相吗?
      如何降低推广成本,有效提升你的业务?那为啥还有人愿意去干这事呢?
一是对于有多套房的人来说,他不能让房子平白空着;二者——也是最重要的,很多房子的成本很低。我国有着55年的住房分配历史,很大一部分住房是房改房。以北京为例,过去的分配房一平米1470块钱,去掉工龄700块钱,一平米700块,一套住房也就5万块,房改房的租金回报率可能是百分之百!
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再比如深圳,截止2018年6月,深圳共有1100余万套(间)住房,但产权登记的商品住宅仅有170万套,其余的都是农民房(城中村)、集体宿舍(工厂)、以及小产权房、军产房等。这些住房共同解决了2000余万人的住房问题。
一些房子较多的业主不愿自己打理,就将整栋打包租给别人(通常是某个机构)。这样,二房东负责出租、管理、收租,赚取一定的租金价差。这可以算得上如今长租公寓的一个雏形。
到近几年,长租公寓迎来风口,一湖春水的平静被打破,单套房源也成了自如、蛋壳这类机构的目标。由于竞争变得激烈,类似本文开头提到的抬高价格的现象确实会存在,但要说是这些机构抬高了整个租赁市场的租金则有待商榷。


长租公寓主要赚的是时间的钱,空间的钱,以及服务的钱。下面我们对此来进行一一拆解:
首先是时间的钱。二房东模式下,长租公寓运营商会与原业主签订3~5年,甚至更长时间的包租协议。通俗地说,机构拿到的是批发价,而且赚取的是零售价。这跟酒店的经营逻辑是一样的。钟点房的利润一定比日租房的利润要高。不过,钟点房显然比日租房需要更多的管理才行。
目前,向个人业主租房的话,通常要半年起租,而专业化的机构可以做到一个月起租。只租一个月,每个月的租金当然比租一年要贵,但总比找不到房好。这也是机构运营商的利润来源之一。
至于像本文开头这样的例子,并不会太常见。因为运营商在市场上拿房的时候,通常会用到一些营销技巧,让业主觉得自己占了便宜。实际上,平摊到3~5年的包租期,每年的上涨幅度并不多。因为机构通常会要求业主一年给一个半月左右的空置期,第一年还要给2个月左右的装修空置期。这期间,是不付给业主租金的。而且往后,机构每年支付给业主的租金涨幅也是锁定的,且涨幅不大。此外,还要看机构报出的“涨价租金”中包含了什么条件,如果涨价后的租金中包含物业费、取暖费甚至有线电视费,可能跟业主直接出租的租金相比并未上涨。
其次是空间的钱。机构拿了房之后,通常要对其空间重新改造,比如两房变三房,即所谓的N+1出租模式。
空间拆分得越细坪效越高。蓝领公寓的坪效就明显比白领公寓要高,因为白领公寓做的是平方生意,蓝领公寓做的是立方(上下铺)生意。
这样一来,对整套房来说,租金必然会上涨,比如原来一个两室一厅,整租只要5000,现在变成了三室一厅,要6000。然而,鉴于当前租赁的需求以单间、小户型为主,而市场供应则以大户型为主。对单个租客来说,负担还是减小了的。
最后是服务的钱。除了将“老破小”改造升级,变得更适宜居住、一般的日常管理外,长租公寓还会提供打扫卫生,组织社群活动等增值服务,一些群体也确实乐意为此支付一定的费用。比如,有些人就冲着住长租公寓容易找男女朋友去的。
从这个角度看,专业机构的房源,租金上涨有一定的合理性。但专业机构不顾成本拿房,然后大幅提高租金的说法是立不住脚的。因为房子最终要靠出租来获取收益,你需要跟其他机构竞争,还要跟个人业主竞争。
目前,租赁市场上依然以个人房源为主。像自如、蛋壳这样的机构,只有价格合理,确保低空置率才能实现盈亏平衡,一味抬价的话只会给自己挖坑。
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万科郁亮曾表示“长租公寓的回报率能达到1%~2%就满意了”。这并不是一个容易赚钱的行当。房价高涨会吸引买家,租金太高只会吓跑租客。
      如何降低推广成本,有效提升你的业务?
从某种程度上来说,专业的机构运营商还降低了房租,因为机构的管理规模达到一定程度之后,装修等会形成一条产业链,更加高效集约。如果个人来做这件事,成本会高很多,同等品质的房子,出租的价格只会更高。当然,要谨防盲目助推消费升级,比如万科改造深圳城中村就受到了富士康员工的抗议,因为性价比低了。

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