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海外投资置业 回报率高最诱人

2015-01-04 房产家居

gjgj2015-01-04

海外投资置业 回报率高最诱人

  从限购令到多地限购松绑,国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。在此情况下,很多投资者纷纷转向海外房产市场。仲量联行发布的数据显示,去年上半年,中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%,达到54亿美元。
  对此,业内人士分析认为,除环境、教育和医疗因素外,较高的出租回报率和永久产权是炒房客转向海外房产的重要因素,海外不少国家房产回报率都高于国内。
  被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚,自2013年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资,瞄准了欧洲市场。
  “投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。去年年初,土生土长的广州人陈女士将130万元的银行存款取出,在华盛顿买了一套公寓。陈女士的盘算是,每个月华盛顿一套公寓出租可收益近万元人民币,除去各项税费,每个月还有近7000元的收益。而在广州市区,一套价值120万元的公寓最多也就租2500元到3000元。
  美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示,2013年4月至2014年3月的一年间,中国人在美购房总额达220亿美元,同比飙升近80%,占外国人在美购房总额的24%左右。
  报告还显示,全美现房成交价中值为19.9万美元,而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元,为美国均价2.6倍。而且,中国人更喜欢现金购房,超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。
  长期从事海外房产投资的霍先生分析表示,中国人海外买房,基本分为自住和投资。在美国不少买家的购房总价在15万美元以下,其中有较多是金融危机时的法拍房,成本甚至低于建筑成本,因此投资价值较高。
  霍先生认为,美国的房地产市场虽然此前因金融危机的影响一度跌入低谷,但是现在已经开始平稳回暖,因此投资价值也较为明显。
  除了房价上涨所能带来的收益,在美国出租房子也能带来可观的收益。上述霍先生给记者算了一笔账,“此前有一个中国客户在休斯敦买了一套独栋别墅,面积大约250平方米,总价人民币70万元。别墅租给了在附近上班的护士们,每月租金为1400美元,扣除税费、房屋管理费等费用以后,还剩下950美元,投资回报率大约8%。”
  有数据显示,美国德克萨斯州的房租收益居美国之首,为10%至15%,若剔除税费等将近4%至5%的各项支出,该区域房屋的租金回报率最高可达10%;而在加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%,扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在5%-6%;奥兰多的房产租金回报大概是6%。
  而国内的出租回报率则远远低于海外。以广州为例,满堂红的最新统计数据显示,最近一年,广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动,出租回报率则进一步下跌,今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%。
  值得一提的是,相对于国内70年的物业产权,海外房产绝大多数都是永久产权,房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资,一定要核实土地使用期限,物业的剩余使用期限越短,该物业的价值会越低。由于海外房产没有使用年限的限制,其房屋价值会由于土地的增值而增值。

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