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Cristina

为什么我们还要投资海外房产?

01
投资及资产配置需求

            如何降低推广成本,有效提升你的业务?

对于房地产投资而言,主要分为两种逻辑,第一种就是追求房产本身价值的上涨,获得投资收益;第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。

第一种逻辑完全适用于我们国内的市场,房产价值在近20年之中,上涨速度极快,但目前上涨趋势放缓了很多。而国际上也有很多城市在过去的十年之中房价上涨幅度很大,很多投资人也通过低位买入房产在高位抛售房产的方式赚取了不菲的差价收益。

但这样的投资往往伴随着一些问题,因为每个国家的政策不同,通常会收取一定的税费,所以我们在计算净收益的时候,就需要把全部的持有成本考虑进去。比如加拿大某些地区的房产,在**房产时需要缴纳上一次**时差值的50%作为税费等。

第二种逻辑,就是通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的投资方式。我国目前的房产租金收益在1%到2%之间,收益率在国际上属于偏低的水平,也就是我们常说的租售比偏低。
而在一些旅游业发达的地区或者名校聚集的地区,房租收益率往往会很高。像美国某些地区房产出租,每年税前的收益率可达到10%以上,而欧洲一些地区的商铺出租收益率也能达到10%以上。同时租金收益率也会伴随着地区经济的发展而做出相应的调整,由于欧洲经济的不断复苏,因此欧洲房产的收益率一直处于稳中有升的状态。如果能持有房产超过十年以上,那么它的收益率将会变得非常可观。

但租金收益率超高的地区,它的房价往往会保持一个平稳的水平,不会随房价的周期上涨而快速增长,但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。

所以我们在考虑投资标的的时候,一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益,还是更倾向于稳定的现金流回收。
海外房产的投资,其实会涉及很多的外在因素,除了房产本身的投资逻辑外,还要考虑汇率,货币发行量m2,以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后,相当于就持有了这个国家的货币,那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益形成很大的影响。

但是投资海外房产,一个巨大的优势就是应对目前crs政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围之内的,也能够为客户提供了一个合理的控制税款的途径。

02
安全需求

目前国内的生活环境,无论是空气质量,还是食品安全总体上来讲都很难让人满意。

但在海外基本不需要有这样的担忧。比如日本,每年都会吸引大量的游客前来观光旅游,而优质的自然环境则是吸引众多游客的主要原因。近几年许多投资者都会选择这些国家进行房产投资,甚至直接移民到当地生活。

清澈见底的海水、蔚蓝广阔的天空,这些在国外司空见惯的景象,在国内却变得难得一见。
另外,国外对于食品安全问题十分重视。

美国的食品产业庞大,每年的内销食品额2400多亿美元,进口食品额150多亿美元,但食品业在安全方面有着出色的纪录,被认为是世界上最安全的食品供应,美国人在日常生活中对食品安全的信任度也很高。这种安全感来源于时刻高效运转的联合监管体系,完备的法律法规,先进的检测手段,完备的安全评估技术以及每年数亿美元的科研投入,当然还有美国人强烈的法律意识。

美国优质的生活环境和完善的食品安全措施也成为大量人群海外置业、移民的主要原因。

03
子女教育

在解决了关于生活安全需求之后,大家自然而然会开始考虑自己的下一代。

对于子女的教育来讲,国内的教育环境,教育质量和受教育的公平程度往往迫使大量人群选择将子女送往海外接受更加先进的西方教育。

虽然选择何种教育的方式,是每个人的自由,但是让子女接触不同的文化已经成为目前的主流趋势。伴随着子女在海外接受教育,海外置业几乎成为每一个家长的必要选择。

有些家长说我送子女出国留学,可以选择租房呀,但每一个选择租房的家长,在子女毕业之后都极为后悔。因为多年海外学习的生活成本中,房租花费的占比十分巨大,若在**出国时进行房产投资,那么利用房屋升值或房屋出租获得的收益与留学费用相抵,你会发现留学成本会大大降低,甚至会赚取不菲的收益。
这种情况我们通常称作留学刚需性购房,这样的购房行为,其实完全可以伴随海外投资的行为,将它合二为一。将留学变成一个,不但不花钱,还有可能有投资收益的行为,这就是我们所说的以房养学。

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除了以上三种主流的需求之外,海外置业,海外投资的需求因人而异,有一些人是出于对身份的象征,有些旅行达人是要为自己购置旅游地产,有些人是为自己养老做准备等等。

看似只是简单的一次购置房产行为,但海外置业,海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。人们的生活,因为每一个不同的需求,不同的操作方式而发生巨大的改变。

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如今时代发展的步伐太快,我们每一个人都在加紧脚步追赶。而全球化就是这快速发展最重要的关键词,我们接下来将如何追赶呢?

    Mary

    美国房市何时出现买方市场?


    市场没那么糟
    最新一期 Zillow 季度调查中,超过四分之三的受访专家预计,美国房产市场至少要等到 2020 年以后,才有可能转向买方市场。
    最近一段时间,美国房市的风向似乎出现变化,房屋卖家在议价过程中的“话语权”正在迅速降低,天平越来越向买家一方倾斜。不过,专家却提醒大家,在 2020 年之前,美国房市不会进入买方市场。

           如何降低推广成本,有效提升你的业务?

    根据第三季度 Zillow 房价预期调查,超过四分之三(76%)的受访专家表示,美国房市在 2020 年之前,不会实现向买方市场的转变。由 Zillow 出资、Pulsenomics 公司执行的本季度 Zillow 房价预期调查,对全美 100 多位经济学家和房地产专家进行了采访。该调查向专家们征询了对美国房市未来发展方向的意见,并请专家们预测买方市场将于何时出现。

    美国房价增幅已经连续多年超过历史正常水平,并且增速持续不减。与此同时,美国房源库存量却一直在下降,导致房市竞争激烈,房价居高不下。多年以来,美国房屋卖家在市场中占尽优势,而买家却不得不承受巨大压力。

    然而,最近几个月的数据显示,美国房市的风向正在发生转变。许多大型市场上,房价增速逐渐放缓,降价情况日趋普遍,房源库存量的下降速度也开始变慢。不过,尽管趋势显现,却还没有强大到足以扭转乾坤。即便放缓,房价增速依然高于历史水平;某些市场房源数量有所回升,但全美范围来看,房源库存量仍在下降。目前,美国一半以上的待售房屋,售价排名在前三分之一,属于高端房产市场,这使得预算有限的买家不得不在竞争日益激烈的低端房市中苦苦挣扎。

    总而言之,就目前情况而言,卖家仍然占据上风。

    参与此次调查的专家中,认为美国房市将于 2020 年左右转变为买方市场的人数最多,占全部受访专家的 43%。此外,有 18% 的专家表示,真正的转变将发生于 2021 年;9% 的专家则表示,不会早于 2022 年。不过,也有 5% 的专家认定,美国房市已经进入买方市场。

    根据专家预计,美国中西部地区将先于其他地区进入买方市场。近半数(47%)专家表示,买家将在 2019 年年底之前,摆脱目前的被动地位。
    繁荣后的衰退?

    受访专家还就美国房市未来五年内的发展前景作出判断。结果显示,2018 年,全美房价增长势头不减,预计同比增长 5.9 个百分点。2019年底,房价增速将放缓至 4.2%。2020 年至 2022 年,房价增速将进一步放缓至 3% 以下。与之前的预测相比,专家们调高了对短期内美国房市的预期,但基本没有改变对 2019 年以后美国房市前景的看法。

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    七成左右的专家认为,短期内美国房市会有一波明显的反弹,房产市场景气指数将于 2019-2020 年达到巅峰。美国经济已经实现多年连续增长,如果当前的发展形势再保持一年,美国将迎来历史上持续时间最长的一轮经济扩张。专家也表示,此次扩张有 70.5% 的概率会创造新的历史记录。

    今年早些时候,同一批专家小组曾经预计,下一次经济衰退将于 2020 年到来。

    美国房市未来几年将如何发展?
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    她还傻傻的

    哪些税收未来可能进一步减免?

    虽然市场对于减税寄予厚望,但是从整体看,短期内全面减税仍然面临两大难题或挑战。

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    首先是税率变动可操作性难题。减税不仅要考虑政策效果,还需要考虑政策可操作性。在我国现行的18种税中,有6种税由全国人大立法通过。例如,增值税和所得税由于法律地位不同,其减税操作性难度也差异较大。
    目前,增值税的法律依据是2008年11月国务院常务会议通过的《增值税暂行条例》,对其实行减税相对简单,如今年的增值税下调由国务院直接宣布执行,主要由财政部和国税总局操作完成。
    所得税的法律依据是全国人大通过的《企业所得税法》和《个人所得税法》,因此对其减税则较为复杂,财政部减税草案必须先由全国人大常委会审议讨论,再提交全国人大立法表决,然后由国务院相关部门制定实施细则。今年增值税税率下调和个税改革的时间差充分反映了这一差异。
    其次是财政刚性支出的难题。我国财政预算是“以支定收”的模式,每年预算安排两会期间经人大审议后,本年度可更改的空间不大。一般公共预算方案既会明确当年税收收入目标增速,也有明确的财政赤字率、中央和地方政府债券、专项债发行规模。另外,财政支出刚性,也限制了大幅减税的空间。特别是民生支出只增不减,如2017年与民生直接相关的教育、医疗卫生、社保和就业、文体传媒四项合计支出占全部财政支出比重达到 35.9%,在过去的 10 年内上升了12个百分点(参见下图)。与此同时,人口老龄化加速到来,也将限制宏观税负的下行空间。



    可以预见,在宏观税负总体相对稳定的情况下,减间接税、加直接税和减企业税、加个人税可能是未来税制改革的方向。在此背景下,增值税、消费税和关税等间接税仍有一定的下调空间,这几大税种也都在国务院的权责范围内,操作起来相对简单。
    直接税中的房产税、遗产税、资本利得税等税种将是新增或加税的重点,这些税种也是个人和家庭纳税的重点,但是,在家庭纳税占比总体上升的趋势下,不同群体也将出现有增有减的趋势。其中,以工薪收入为主的中低收入家庭的个税负担可能会有所减轻,但高收入群体、投资所得、资产转让等个人所得税以及境外资产纳税、房产税甚至遗产税等以家庭为纳税主体的直接税可能将明显增加。

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    企业所得税方面,虽然我国25%的法定企业所得税高于美国的21%,但我国对小微企业和高新技术企业等采用优惠税率,使得实际税率与世界平均水平相差无几。因此,企业所得税更可能加大结构性减税政策,针对小微企业、高科技等新兴产业采取所得税优惠政策。

      她还傻傻的

      传闻美国房价要跌?我们怎么办?

      近日,房地美在一份声明中表示,30年期固定抵押贷款平均利率为4.72%,创自2011年4月以来最高;15年期固定抵押贷款平均利率达到4.16%,较前一周的数据上涨0.05%。 

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      此前一天,美联储宣布加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上修至2%-2.25%,创2008年以来最高。
       
      美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为,今年全年,借款成本将继续上升,30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。值得注意的是,仅在一年之前,这一数字仅为3.83%。
       
      Hale还称,尽管这将减轻部分房价压力,但付出的代价就是早已陷入苦苦挣扎的房屋销售。
       
      汇信援引全美地产经纪商协会(NAR)周四公布的数据显示,8月成屋销售总数与上月持平,年化534万户为2016年2月以来新低。这一数字较去年同期下跌1.5%。
       
      美国8月成屋签约销售指数环比下降1.8%,降幅超过预期的0.5%。NAR首席经济学家Lawrence Yun认为,由于房价上涨非常快,许多消费者选择了观望和等待。
       
       
      在9月21日的研报中,美林美银分析师Michelle Meyer曾表示,“现房销售已经达到顶峰”。美国现房销售占到所有销售的90%。在金融危机后,相对于新房销售,现房销售恢复相对迅速。
       
      相关销售数据在去年11月达到572万套之后始终无法进一步攀升。Meyer在分析中称,现房销售见顶很大程度上可以通过负担能力下降来解释。
       
      他还指出其他因素也在阻碍房屋销售:现有房价接近与泡沫高峰时期的水平;抵押贷款利率正在上升。
       
      汇信指出,新屋方面,8月销售户数终结了两月连跌,年化62.9万户弱于预期。路透报道认为,潜在趋势仍显示,在按揭贷款利率走高和房价上涨的背景下,美国楼市趋于疲软。
       
      标普道琼斯指数公司负责标普凯斯席勒全美房价指数编制的主席David Blitzer也曾表示,不断提升的住宅价格和按揭贷款利率正在侵蚀房市购买力。


      该怎么办
       
      衰退不一定马上到来,它只是美国的经济周期中一定会发生的一件事;对于投资者来说,它不一定是个坏事。历史上,希尔顿酒店的创始人康拉德・希尔顿先生就是在大萧条时期低价入手了大量酒店,才成就后来的希尔顿酒店帝国。
       
      《华盛顿邮报》在今年7月份的一篇文章中说:“问题不是下一次衰退何时到来,而是我们要怎么做。”

      这个问题正是我们现在该思考的。
       
      也许就像大部分专家预测的那样,经济衰退距离现在只有一年多的时间了,也许在未来很多年里都不会出现。不管现实情况是哪一种,对于个人投资者来说,我认为有以下四点策略值得考虑。它们会帮助你降低投资风险。
       
      第一,如果你打算持有房产(7到10年),而不是做击鼓传花的flip,那么应考虑避开前面提到的高风险城市。
       
      第二,在城市里好的区域买你能承受得起的最差的房子,而不要在差的区域买很好的房子。因为房价一旦下跌,好的区域受到的冲击最小,恢复也最快。前面提到的西雅图现在就是这种情况――虽然有很多区域房屋降价,但好的区域是没有跌价的。
       
      第三,买带有三个卧室的独栋别墅。这是美国最主流的户型,你会比较好出手。这个思路很多中国人需要适应一下,因为中国人见惯了楼房,很多人都会想要买公寓,其实公寓在美国恰恰是非主流。

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      第四,分散你的风险,不要只买住宅。可以考虑在你的投资组合中加入抗衰退的房产或策略。这样的策略有很多,在此仅举一例――自助仓储。在衰退发生的时候,很多人不得不换到更小的房屋居住,这样他们就需要自助仓储来存放家里放不下的物品,因而衰退时期自助仓储的生意反而会好。自助仓储在商业地产中也属于门槛较低的一种。
       
      衰退迟早会来,但我们足以在它发生之前做好准备。

        Ada

        这是最适合配置美国保险的7类人!

        为了分散风险,资产保值增值,避税等目的,越来越多国内高净值人群开始购置美国保险。美国保险作为一种重要的美元资产配置方式,虽然有很多优势,但不是你想买就买的。

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        美国保险公司非常谨慎,一般要求和美国有紧密的联系或有资产在美国的外国人才能够**。那么,那些人可以**美国保险?**美国保险之前需要了解哪些常识?



        哪些人可以配置美国保险?
         
        1、打算或已经移民美国的人
        对于已经移民美国的家庭而言,美国保险是不折不扣的刚需产品,从看病、养老到合理利用寿险来避税,每一个环节都离不开保险的帮助。
         
        而对于正在考虑移民的客户,则更应该提早规划自己的保险,尤其是美国人寿保险,更应该在移民前规划。
         
        打算移民或已经移民美国的人尤其需要慎购国内保险和香港保险,该类保险不符合美国税局的规定,将面临税的问题。
         
        2、在美国买了房产的人
         
        有些人出于投资、孩子教育、旅游度假等当面的原因在美国买了房。其实在美国购房的海外投资者也要面对风险:遗产税的风险、贷款的风险、法律诉讼的风险等,而美国保险天然具有应对这些风险的功能。
        因为美国保险的身故赔偿可以支付遗产税,偿还贷款。而且保险里现金价值不受法律诉讼追讨,具有资产保障的功能。
         
        3、美宝家庭
        越来越多的家庭赴美生子,为了让孩子未来可以多一个人生的选择。而美国无疑拥有着全球最好的教育资源,但是高昂的学费也让不少人望而却步。
        美宝家庭可以利用美国保险高收益的特点,**一个美国寿险,既让家庭多了一份保障,又可以将来把钱取出来做孩子的教育基金。并且在自己百年之后,留一笔大额的身故赔偿金给孩子,实现完全免税的财富继承。
         
        4、美国留学生家庭
        有子女在美国留学是可以为父母申请美国保险的时候加分,让父母**美国保险的时候更加容易通过核保。
        而父母**保险后,可以选择将财富免税传承给孩子,也可以提取美金现金,给孩子做创业基金和婚假费用,一举两得。
         
        5、担心CRS的人
        全球征税来袭,目前全球已有116个国家和地区加入《多边税收征管互助公约》,包括15个非主权独立税收管辖区,这意味着很多人在海外的资产将不再隐蔽。所以只要谈起CRS,很多在海外有高额资产的朋友们立马“谈虎色变”。
        而美国没有加入CRS,把资产放在美国无需担心CRS。而且美国资产产品非常多样化,保险作为金融产品来配置是最为简单,既有了高保障,同时又具备高杠杆和高收益的功能。值得注意的是,美国虽然没有加入CRS,但美国有FATCA,也是全球征税的国家。
         
        6、高保额投保人群
        高净值客户选择高保额保单,国内保险公司很难承接下来,相比而言,美国保险公司承担高额保单的能力就强了很多,单一保险公司对中国居民的保额就可以做到1亿***左右,核保只需要常规体检+财务证明信即可。而即时是更高的保额也有相应的解决方案。
        并且美国报废便宜这个优势,在大额保单中更加得到凸显,因此高净值人群要投保大额保单,无论从性价比还是核保条件上来比较,美国保险都应该是首选产品之一。
         
        7、追求高性价比保险的人
        与香港保险相比,美国保险在保费上更具有优势,比如同样年缴保费8万美金,缴5年,香港保险得到的保额是80万,而美国保险的保额是200万,加上国内飞美国机票价格屡创新低,使得美国保险对精明的保险买家更具吸引力。
         
         美国保险的流程
        人到美国,在美国签单,在美国进行体检,然后一般会建议您同时开个银行账户。
        买完保险之后,看您所申请的公司的批复时间,大概是1-2个月,批复之后,需要交接保单,这也需要在美国进行,如果客户有临时绿卡会登陆美国,半年之内都是可以去接收的。

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        美国保险的收益如何转到国内
        去美国保险,一般会建议在美国开个银行账户,作为保险的投保人,每年可能会有分红,也就是有可能要从指数型或投资型保险里面把钱拿出来,但是美国的保险公司不是直接把钱转到你在美国境内的银行账户,而是寄一张支票的形式,寄到你在保单上留的美国的地址。如果客户人在国内,那么可能需要通过保险经济代理,或者在美国境内的朋友来帮忙。

          Hebe

          原来选择美国房产投资竟然有风险

          其实很多在人在投资房产的时候,都是冒着一些风险的,不过在选择房产投资的时候首先要提前了解,还要分析其中其他地方房产的一些注意事项和风险。这对自己 是及其重要的。有人说那美国房产好投资吗。今天小编就帮大家说说选择美国房产投资的风险到底有哪些。
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          容易忽视的风险一: 不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产,需要缴纳30%的个人收入税。

          有很多投资人是不具有美国身份的,美国税法规定,对於不居住在美国的非美国人的房租收入徵缴房租总额30%的个人收入税,而且这个税还不能申请基於中美两国税收协定的抵扣,这项税收的负担是很重的,而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用於出租的话,这个风险是必须考察清楚的。
          当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税,虽然其累进税率最高达35%,因为可以降低纳税基数,一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划,而美国的律师费是比较贵的。
          容易忽视的风险二: 美国房屋交易成本很高,除了需要缴纳高额税金外,各种费用也是非常高的,有的费用由买方支付,有的费用由卖方支付,在选择作为投资时,你的房子会需要将来卖出获利,因此一定不能忽视。
          费用一、中介佣金。**房产时,一般中介佣金由卖方支付,而且美国的中介佣金远高於国内,达4-6%,而国内一般都在1%-2%;也就是说50万美金的房子,如果需要卖掉,得支付12-18万***的中介费。
          费用二:产权保险,在美国做房产交易时,一般都会**产权保险,以防止当产权出现纠纷时,可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右,也就是说50万美金的房产,保险费可能高达1.5万***左右,每个州都不一样,譬如纽约可能需要0.6%还多,而加利福尼亚则只需要0.4%多一些,在西海岸,产权保险一般都由**方**,而在其他州,则一般由买房人承担。
          容易忽视的风险三: 非美国税务居民**美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
          当非美国税务居民或者外国公司**美国房产时,如果持有期间不超过一年,用累进税率来进行计税,累进税率的。如果持有超过一年,则适用长期资本利得税,一般税率最高不超过15%,但特殊情况下可能高达25%甚至於28%,比如50万美金**的房产,以70万美金**,获利20万,需要缴纳所得税5万美金;而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》,为防止外国人或外国公司**房产後徵税难度大,将徵收相当於房产交易价格10%的预收税,也就是7万美金,完成交易後,再进行抵扣。

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          因为美国的经济发展是较好的,所以以上帮大家进行了在投资美国房产时的一些风险总结,而这些知识对于房产投资者来说,真的是帮了大忙了呢。

            Tony

            支付宝积分使用秘诀

            事实上,了解支付宝会员的权益和积分的用法,可以让我们从中获取一些福利。本文将带你深入了解支付宝的会员及其积分用法。

                  如何降低推广成本,有效提升你的业务?

            支付宝有两套积分系统:芝麻信用和蚂蚁积分。严格来讲,芝麻信用不能算是会员体系,而属于征信系统,鉴于大家对它接触得比较多,我们也一并列入积分系统介绍。
            1.芝麻信用
            更新周期:每月 1 次
            更新日期:每月 6 日

            芝麻信用没有什么会员等级之分,但会有一个对应的信用评级,而「芝麻分」的高低则决定着你能享受到的福利的多寡。
            芝麻分对应评级:
                350~550 分:信用较差
                550~600 分:信用中等
                600~650 分:信用良好
                650~700 分:信用优秀
                700~950 分:信用极好
            影响芝麻分的因素主要有身份、履约能力、历史、人脉和行为五大要素,因此要想提升芝麻分,就需要从这几方面入手。
            身份:完善学历、工作单位、驾驶证,提供的信息越多,越有助于获得高分,但相应地,你的个人隐私也暴露得越多,这就要自行掂量了。
            履约能力:与资产挂钩,可以提交公积金、车辆信息、房产信息等,证明你有足够的支付、偿还能力,但官方的说明中未提及还信用卡账单可以提高芝麻分。
            历史:使用各种与芝麻信用相关的服务,例如共享单车、共享充电宝、免押金入住等,系统通过你过往的履约行为来判断你的靠谱程度。
            人脉:官方的说明比较含糊,但蚂蚁金服明确表示过单一维度的转账行为无助于提高芝麻分,也有说法称多结交芝麻分高的朋友会有帮助,建议大家不必在这方面多花心思。
            2.积分用途
            芝麻分的主页显示我在广州有 189 个信用卡服务可用,不过这些服务大部分与免押金、押金减免有关,比如共享单车、共享充电宝、租车、入住酒店等,芝麻分达到一定标准(一般是 650 分以上)即可获得押金免除的权益。
            除此之外,芝麻分的主页还提供了多项出租服务,诸如租手机、电脑、相机等数码设备等,芝麻分可抵扣部分押金或免押,但其中也暗藏套路,详情可见 这篇文章。
            总而言之,芝麻分高一些确实能带来一些便利,但也不必过于纠结,网上的刷分攻略基本都是忽悠人的。


            蚂蚁会员
            更新周期:每年 1 次
            更新日期:1 月 1 日
            「蚂蚁会员」才是实打实的支付宝会员,与你的支付宝消费行为挂钩,不同的消费行为对应不同的积分,累计相应的积分获得对应等级,有效期为一年,等级及对应的升级门槛如下:
                大众会员:0 分
                黄金会员:2000 分
                铂金会员:6000 分
                钻石会员:18000 分
            蚂蚁会员的等级积分获取途径有三种:购物、生活缴费和金融理财,其实都是花钱就对了,但消费类型不同,获得的积分也不一样,如下表所示:
            消费购物(不含手机充值、生活缴费):4 类,每类每月最多获取 600 分,门店买单为 700分,拿满是 2500 分,按照 20 元/积分计算,每月至少要消费 50000 元才能拿满全部 2500 分。
            生活缴费:6 类,均是每月前 3 笔,每月 10 分,全部拿满一共是 180 分,按照每笔不低于 1 元计划,每月拿满的最低消费是 180 元。
            金融理财:余额宝为月日均余额达到 1000 元及以上,每 150 元可获 1 积分,月封顶 500 分,定期、基金、黄金类同理,但封顶更高,为 1500 分,拿满需要放 30 万在蚂蚁金服的理财产品中。
            假设我们是从零起步的大众会员,要想在一年内快速升至钻石会员,平均每月要拿到 1500 分,最简单粗暴不费事的办法就是存 30 万进蚂蚁金服的定期理财(余额宝有限额,黄金和基金受价格的波动可能会出现总资产低于 30 万的情况),当然这是最理想化的情况,相信有 30 万闲钱的朋友也不需要支付宝的钻石会员了。
            此外,蚂蚁会员还会有针对门店支付、花呗支付以及拉新、签到等赠送的奖励积分,这部分需要手动领取,但不计入等级积分,只能用于兑换奖品。
            那么辛辛苦苦获得高等级的会员有什么用呢?从权益来看,大众会员和黄金会员差别不大,但黄金到铂金及钻石,差距就比较明显了,铂金和钻石会员比较实用权益为:
                北京/广州机场快捷登机服务
                钻石会员 100 万免费提现额度
                专享汇率优惠
                积分兑换优惠
                每年 2 次「优惠价格+500 积分」住高端酒店特权
                其他活动的「特权」
            注意,兑换奖品消耗的积分不影响会员等级的升级。

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            个人认为,蚂蚁会员无论是从等级门槛设置还是权益回馈,都有可圈可点之处,是比较优秀的会员系统。

              Mary

              美国房产投资者必知这4个误区!


              其实投资者在进行投资的时候,他们肯定都是 琢磨了很久,而且还是一直都在关注的,但却也有时候因为一些问题,所以导致失败,所以投资是一个很难,却也很简单的事,今天小编不说中国房产,而要说美国房产投资的误区是有很多的,所以投资者们一定要注意了。
                    如何降低推广成本,有效提升你的业务?  误区一:物业比周边环境重要 我们知道很多人都会问各类的美国房产内部的装修,建造年份,卧室大小等,但是在对于房产的外部环境的了解上不够深入,如果您买的这栋别墅装修豪华无比,但是周边的别墅却是明显低1个档次,那么您买的这栋别墅价格不会比周边的贵多少,因为整体的社区对单体的房产的影响非常大。
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                误区二:看房时间跟着感觉走 说到这点很多人都会深有体会,那就是很多人美国买房之前从未或者很少有非常周密的计划和安排,大多是跟着感觉走,没有明确的目标和明确的计划乃至时间。这样的不利之处在于在较长时间的看房没有找到感觉的话,容易产生心里的厌烦性和身体上的疲劳度,这样对于再次看房并购买非常容易带来负面作用。
                误区三:由个人或他人喜好主导购房 中国人在美国找房时都会有无意中想到朋友的一些话或者带着朋友的一些喜好或者习惯,比如一位朋友家的门上有较大的窗户,一个亲戚的花园是东面大西面小等等因素,在这里提醒您,在美国买房最好不要带感情或他人的喜好,每一栋房子都不相同,应该根据不同的地段,地形,位置等等外部环境进行取舍。
                误区四:好友比专业人士更可信 这个问题中国的客户一定会有很深的体会,只要是坚持自己的想法从2000年一直到2009年,购买中国房产的人都是大赚的赢家。其实这个在美国又何尝不是,明明是一个很好的交易,但是却因为朋友或者亲戚的一番话或者一个邮件而放弃了自己最初的想法。
                要知道在任何的一个领域都有专家和伪专家,做为一个想要在美国买房的投资人最需要做的就是鉴别,而不是盲从,朋友或者亲戚是站在他们的立场或者出发点去思考这个问题或者这个交易。但是做为某个行业或者某个领域的专家是会更客观更系统的去帮助客户了解和掌握这个行业或者这个领域的一些思路和设定,这视为中国人买房一个非常大的误区。
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                原来进行美国房产投资也是有这么多误区的呀,所以投资者们一定要注意这些问题了,因为投资者是很注意这些问题的,他们只要稍有不慎就会失败,所以这些误区平时一定要知道的呢。
                    如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                Hebe

                华人在美国买房需要具备什么条件?

                很多人都知道,在美国买房和国工作是一件很不简单事情,为此就需要大家对这样的事情做出很多的牺牲,那么在美国买房需要注意哪些细节,今日我们就来分享一下吧?

                除了钱够多以外的。需要绿卡么,或者其他的什么手续。比如出国需要签证和护照还有***。在美国买房容易么急!谢谢大家了... 除了钱够多以外的。需要绿卡么, 或者其他的什么手续。比如出国需要签证和护照还有***。
                ????? 如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外**一份护照复印件就可以了,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。
                ??? 今题网深受本地社区欢迎
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                1、美国针对房产的购买没有太多限制,至于中国人没有绿卡亦可购买美国房产,美国的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置类似于"购房指标"的数据。所以中国人想要在美国买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产中介商就"万事大吉"了。
                2、买房不能移民:外国人可以在美国买房,但不能借此获得美国身份。有产权和有居住权不同:在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。
                拓展资料:
                海外买房注意事项
                1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户,对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方**购房款证明,或者银行贷款证明,是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。
                2、看上美国房子后,该怎么出价,美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。
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                以上就是关于华人在美国购买房子的时候应该注意的一些细节哦
                ????? 如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                  Cristina

                  美国卖房,西海岸房主成最大赢家!

                  重点摘要:
                  1、2017 年,美国典型房屋卖家的平均收益接近 3 万 9 千美元(约 26.9 万元***),排除通胀因素进行调整后,平均收益也能达到 1 万 5 千美元(约 10.3 万元***)。
                      如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                  2、全美最大的 35 个都会区中,旧金山湾区、洛杉矶和西雅图的卖家所获收益最高。包括芝加哥在内的 8 个都会区,排除通胀因素进行调整后,卖家反而处于亏损状态。
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                  3、收益排名前 100 的社区(Nei***orhood)中,位于佛罗里达州的 La Gorce 社区是唯一一个位于加州或西雅图以外的社区。

                  4、位于加州山景城的房产在**时,卖家所获收益与购房时相比,可以增加一倍有余。(超过 60 万美元,进行通胀调整后,仍有 51 万美元之多),年化收益率约为 9.3%。

                  2017 年,美国卖家因售房所获收益中位数达到 38,856 美元(约 26.76 万元***),年化收益率为 2.94%,略低于去年的水平。过去两年(2016 年和 2017 年)是自 2007 年以来,美国卖家售房收益最高的两年(2007 年的收益中位数为 4.75 万美元,约 32.72 万元***)。此外,2017 年售房卖家平均持有房产的时间为 8 年半。本文中,我们将**房收益”定义为房屋**价格与卖家当初购房价格之间的差额。

                  不出所料,在房价高企的湾区、洛杉矶和西雅图,售房收益也最高。平均而言,在加州圣何塞,售房收益中值大约为 29.6 万美元,即便在进行通胀调整后,卖家仍可获益 22.2 万美元,投资回报率高达 34.4%。旧金山的售房收益中值约为 22.2 万美元,进行通胀调整后为 15.6 万美元。这两个都会区的卖家平均持有房产的年限要久于全国水平。

                  田纳西州的纳什维尔(Nashville, TN)是美国西海岸以外售房收益最高的地区,2017 年的售房收益达到 6 万 2 千美元,年化收益率为 4.7%,卖家平均持有房产的时间为 7 年,比全国水平少了一年半。

                  都会区以下,位于加州圣何塞郊区的谷歌总部所在地山景城(Mountain View, CA),2017 年的售房收益领跑全美,投资回报率为 100%,年化收益率高达 9.3%。山景城附近的雷德伍德城(Redwood City, CA),尽管卖家平均持有房产的时间仅有六年,售房收益仍可达 53.5 万美元。迈阿密都会区内的许多城市里,卖家的售房收益也颇为可观。其中,棕榈滩(Palm Beach)为 21.25 万美元,派恩克雷斯特(Pinecrest)为 17.5 万美元,科勒尔盖布尔斯(Coral Gables)为 15.92 万美元,在迈阿密都会区表现最为抢眼。


                  佛罗里达州迈阿密

                  美国西海岸是全美售房收益最高的地区,包揽了收益排名前 100 社区(Nei***orhood)榜单中的 99 个,位于佛罗里达州的 La Gorce 社区是唯一一个位于西雅图、洛杉矶、旧金山和圣何塞以外的社区。尽管 La Gorce 社区的卖家拥有房产年限不超过七年,售房收益仍可达到 57.3 万美元。
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                  不过,美国房市也并非一切向好。2017 年,在全美排名前 35 个都会区中,有 8 个都会区的售房收益在排除通胀因素进行调整后,卖家实际处于亏损状态。其中,位于芝加哥的卖家售房收益最差,账面收益为 1.99 万美元,但排出通胀因素进行调整后,实际亏损 2 万美元,而且房产持有时间超过 14 年。克利夫兰、辛辛那提和费城的卖家也同样面临着实际收益为负的窘境,房产持有时间均超过十年。
                         如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                    Ada

                    美国买房置业七条“潜规则”

                    近年来,越来越多高净值人士热衷海外置业,以寻求资产的保值增值。比如子女教育、财富保值是人们赴美购房的主要驱动因素。但是在美国买房却有它自己的一套“潜规则”,尽管没有绝对要遵循的“规则”,但也有比较好的做法和行之有效的规律。今天,就来给大家分享一下购置美国房产中的几大“潜规则”。
                           如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                      1、美国买房并不代表能移民
                     
                      外国人可以在美国买房,但却不能借此获得美国身份。不过,办理绿卡的移民申请人可以买房。因为在美国,房产管理与移民机制是相分离

                      Cristina

                      注意了,下半年房价要涨?

                      今年上半年多地楼市升温,“下半年房价会上涨吗?政府会如何调控?”是很多人关注的热点问题。现在最权威的答案来了,那就是“坚决遏制房价上涨”。
                             如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                        上半年,一线城市房价较稳,部分二线和三四线城市升温。
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                                立即成为今题VIP会员,在众多社区会员面前呈现你的信息!
                        根据国家统计局6月数据,从上涨城市数量和涨幅来看,房价均处于高位,仅次于2016年8-9月。70城中有63城新房价格环比上涨,是近21个月以来上涨城市数量最多的一次。
                        在市场上,由于部分城市一二手房价倒挂严重,引发“买到新房就是赚到”的心态,成都、杭州、南京、深圳等地均出现成千上万的人排队抢房的情况。
                      种种现象表明,房价上涨带来的压力仍是不容忽视的现状,一些人甚至产生“房价永远涨”的预期。真的如此吗?接下来楼市会如何调控?
                        对此,中央明确:坚决遏制房价上涨。
                        中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。
                        会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
                        上述内容释放了哪些信号?
                        “如果说2017年‘稳定’是一个关键词,那么2018年‘遏制’这一用词则表现出更明确的调控力度。会议还用‘坚决’两字表明态度,由此可见,下半年房价大面积上涨的可能性变得极小。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉中新网记者。
                        平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明认为,“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”意味着,第一,房地产供给未来有望显著增加;第二,房产税出台时间可能早于市场预期。
                        在中原地产首席分析师张大伟看来,“整治市场秩序”被放到了很重要的环节,这代表楼市调控有加码趋势。自住建部7月发布30城巡查整顿房地产通知后,全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿。

                        住建部多次出手整顿
                        正如张大伟所言,房地产行业已经开启严打模式。
                        进入下半年,住建部多次出手整顿:
                        7月初至12月底,住建部等七部门在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击对象有炒房团伙、黑中介、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。
                        7月12日,住建部表态,要因地制宜推进棚改货币化安置。对于房价上涨压力较大的地方,可能会减少货币化安置的规模。
                        7月31日,住建部公布了20家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售等。
                        全国各地开启严打模式
                        各地继续加码政策,避免市场出现波动。
                        中原地产研究中心统计数据显示,7月以来,各地房地产调控已经超过40次,刷新最近2年楼市调控同期记录。
                        最新发布政策的城市是深圳。7月31日,深圳发布楼市新政,主要内容是限制企业买住房、管控商务公寓、三年限售、防范假离婚。
                        值得注意的是,以往各城市对于以公司名义买房鲜有限制,现在深圳成为继西安、长沙、杭州、上海后,第5个限制企业买住房的城市。有分析称,北京等地很可能会跟进。
                        再就是限售,易居研究院智库中心研究总监严跃进说,一线城市对于限售一直是比较保守的,或许是考虑到二手房转让等因素。所以,深圳限售属于收紧力度较大的政策。
                        下半年调控力度料超上半年
                        “从中央表态和各地行动来看,预计2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。”张大伟说,从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度,以长效机制引导市场稳预期。
                        张波指出,基于租购并举的住房制度,在保障租赁市场建设、发展保障性住房方面,下半年依然会有法规和更多制度性建设做为保障。
                        中新网记者注意到,自2017年上海首推纯租赁用地开始,今年上半年,广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块;北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。
                        另外,北京、武汉等地近期推出租房新政,整顿租房市场,广州则规定可以用公积金交房租。
                        易居研究院智库中心研究总监严跃进说,未来,房价一旦有风吹草动,各类管控就会更加及时出台。因为过去更强调对虚高房价的管控,现在则直接对房价上涨进行管控,并和地方政府调控责任目标制关联。
                           今题网深受本地社区欢迎
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                        他说,下半年货币、金融、财政、产业等政策环境相对宽松,预计房地产市场依然会存在“有保有压”的政策思路。
                             如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                        Ada

                        终极幸福生活是什么样的?


                        终极幸福生活是什么样的?
                               如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                        有种说法颇具全球视野:
                             今题网深受本地社区欢迎
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                        “住美国房子,请中国厨子,开德国汽车,用英国管家。”

                        房子首当其冲是硬道理,可为什么偏偏是美国的房子?

                        性价比担当!美帝的享受,国内三四线城市的房价。


                        01、美帝的享受,国内三四线城市的房价
                        美国权威房地产网站Zillow最新数据显示:截止2018年1月,美国平均房价约为23.23万美元/套,大约141美元/平方英尺,折下来每平方米人民币1万出头。

                        东西两岸贵些(东海岸的纽约及周边城市;西海岸的加州),但跟国内比,性价比仍相当出挑。

                        王宝强在洛杉矶Pasadena(当地有名的富人区,学区优秀,环境治安一流)的别墅,面积200多平,2013年购置,时价120万美元,大约相当于每平方米4万元人民币,是全美房屋均价的4倍。

                        而在国内,北上广深郊区一手房已在6-7万/平米以上。

                        其他利好也让国人难以抵抗:
                        比如长情相伴的永久产权
                        比如安心无坑的政策
                        比如做梦笑醒的租金
                        比如经得住夜夜轰趴的房屋质量
                        比如朋友圈里倍有面儿
                        ……

                        一句话,美国的房子,买了就舒坦了。

                        只是,这份舒坦是有隐形成本的。

                        02、隐形代价之房地产税

                        房地产税,是最易隐形的成本,尤其对没有这一概念的中国购房者。

                        房地产税什么概念?

                        这么说吧,在美国买了房,上至天空800米,下至地下800米,都永久属于你。万一在你家后院发现金矿,不要上报政府,所有的金子都是你的。

                        同时,作为条件,房地产税 (Property Tax) 也会世世代代跟随着你和你的后代。

                        在中国,房地产税也来了。中央政府也已在试点上海和重庆开征房地产税,未来会推广至全国。中国的土地是公有的,即便你交了税,也只是拥有房产40-70年不等的使用权。

                        美国房地产税由两部分组成:一个是地(Land); 另外一个是房及其他在地上的建筑(Improvement)。税是按政府评估的房子价值征收的,大致为房价的1.0-1.5%。

                        在美国,房地产税主要用于该区域的公共设施、教育等建设.因此,通常税越高的地方,学区和治安比周边其他区域要更好。而且,无论自住还是出租,房地产税都可以抵免房主的一定收入,减少房主的个人所得税。

                        那么,不缴美国的房地产税行吗?
                        那就等着房子被拍卖吧。

                        能少缴吗?
                        可以!前提是你的房子跌价了。

                        这意味着,在国内多买几套房子空关着坐等房价高走的习惯性做法,是无法完美嫁接到美国的。

                        你住或不住,房地产税都在那里,定期征收,不离不弃。

                        于是乎,我们看到,很多人赴美投资房产,房子都是要出租的,好在租金也高,可以用来覆盖需要缴纳的各种开销。

                        数据显示:2018年世界主要城市租金回报率中,美国德州达拉斯以9.76%遥遥领先,而洛杉矶、西雅图、纽约等大城市也均有不错的回报,远高于国内城市。

                        出租之前,可别忘了给房屋上保险。美国的房子都被强制要求买房屋保险,从而给房子提供稳定的财产保障以及出现损失的赔偿金。

                        同时,如果美国房屋出租,即便不是美国人,也需要每年定期申报租金收入。

                        作为非美国居民,得先申请一个税号,每年上报出租收入和费用。报税不等于缴税。假如租房子赚了钱(房租收入减掉地税、保险等等必要开销),根据租房利润,再交一笔个税给政府。

                        通常,在美国,住宅地产27.5年可以将整个购房成本折旧完,因此,每年隐形折旧费用可以抵免一大部分租金收益,真正需要缴纳的所得税是很少甚至没有的。

                        03、隐形代价之售房预缴税

                        如果有一天,你要抛售美国的房子,税费也跟中国有所区别。

                        在国内,“满五唯一”的房子,可以省下一大部分相关税费。

                        而在美国,有一条税例,外国人投资房地产税例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980,简称FIRPTA ) 规定,外国人卖房时,需要先预缴总额的15%作为预缴税金给国税局。

                        假定房子卖了100万美金,你先拿到手的只有85万,另外那15万要通过律师写支票给政府。下一年再通过报税,按照卖房的真实利润(即扣除成本后的增值部分),据当时美国个人税率计算税金,一般可以退回部分预缴税。

                        而如果是美国绿卡持有者,持有房子5年内住满2年,有夫妻各25万、共计50万美金的增值部分免税金额,基本可以抵消大部分美国房子的增值部分。

                        许多投资者也希望能撬动更大的财务杠杆,通常选择贷款买房。

                        中美购房在贷款上的差异是:中国是浮动利率,美国一般是固定利率,利率的固定有利于抵御经济市场上的不良风险。

                        04、最彻底的解决方案

                        买房容易养房难,但隐形成本浇不灭中国人赴美购房置业的热情,无数人用钞票投票证明了这些隐形成本是值得去承受的。万一在后院发现了美国的金矿了呢?!就算不发现金矿,租金收益、房价涨幅收益、节省的税金,就足以抵扣这些所谓的隐形成本。

                        权威数据统计,中国2017年海外房产投资额飙升至395亿美元,创历史新高,其中投资美国房产59亿美金。
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                        2018年,普遍被认为是投资美国房产的好时机。去年12月底最新税改法案由美国总统唐纳德·特朗普签字生效后,个人所得税起征额大幅提高、租赁市场有望迎来上升期,这对美国房产投资出租者来说,又是一大利好。
                               如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                          Mary

                          来休斯顿买房的四个理由

                          休斯顿买房——应该是很多投资者最近考虑的问题,那么在大家出手买房之前,你要了解当地的房价,要了解自己为何要投资休斯顿房产,今天就带大家看看让你购买休斯顿房产的理由。
                           
                                 如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                          首先我们现在看看以往的数据,在2017年5月,休斯顿房产成交数量达到8,156户,创历史最高纪录。比2016年同期的7,315家增长了11.5%。五月份房屋销售总额上涨17.4%,达28亿美元。这些都是非常惊人的数字,也正是这是数据,证明休斯顿房产的优势。那么究竟为何要投资休斯顿房产?
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                          众所周知,《美国新闻与世界报道》测评指出全美最佳移居地,德州四所大都市均跻身榜单,这其中就包括休斯顿。
                           
                          1、人口增长
                           
                          休斯敦人口的蓬勃发展使其成为美国发展最快的地区之一。 过去几年,净迁入人口增长,休斯顿地区排名全美第六。有预测指出到2020年,休斯敦的人口将从的216.2万增长到252万。 到2030年,这个城市将拥有280万居民。
                           
                          2、经济产业发展
                           
                          休斯顿有最着名的石油工业、美国国家航天局以及休斯顿港口(墨西哥湾最大的经济中心),这个城市虽然以石油类、生物化工类、航空工业类作为第二产业基础,经济发展势头良好。
                           

                          3、房屋租售市场
                           
                          休斯顿经济增长迅猛,而物价生活成本却低于美国平均水平,就业市场需求大,吸引了众多移民者前来居住,人口激增同时导致房屋需求增加,住房需求连年暴涨。德州并不需要缴纳州税,房屋开销仅占收入的36.1%,使得休斯顿房屋市场蓬勃发展,可以满足不同人群的多种需求。
                           
                          4、房屋租售现状
                           
                          据休斯敦房地产经纪人协会(HAR)最新报告指出,仅2018年3月期间,休斯敦房屋销售量比去年同比增长11.7%。
                          在住房销售的火热刺激下,休斯敦的租房市场也异常火爆。独栋别墅出租量同比大增36.6%。连排别墅/公寓出租量也同比大增37.8%。
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                          所以想要在休斯顿买房的各位,有很多理由值得你选择投资休斯顿房产,希望大家都能把握住机会选择适合自己的房产。
                                 如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                            她还傻傻的

                            解读:全美7月公寓租金市场趋势


                            美国房产专家为您详细解读最新的美国公寓租金的整体价格,以及大家关心的华人聚居大城市公寓租金的最新趋势。
                                   如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                            全美市场
                            2018年6月期间,全美范围内,2居室的公寓租金中位价为$1,178,1居室的公寓租金中位价为$950。

                            环比上月,公寓租金上升了0.4%;同比去年,公寓租金增长了1.4%,还不到去年同时期的公寓租金增速 (3.1%) 和前年同时期的公寓租金增速 (3.0%) 的一半。
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                            近三年全美公寓租金年增长幅度

                            过去五个月中,美国的租金指数都有所上涨,在此期间总共增加了1.3%。 最近的上涨与公寓租赁的季节性一致,而我们现在正处于租赁活动最繁忙的夏季。因此,与过去两个月的增长速度相比,2月至4月期间的租金增长速度有所加快,我们预计租金增长将在夏季剩余时间内继续增加。也就是说,与过去两年相比,过去一年的租金增长比较平淡,这样表明了市场的疲软。随着房屋拥有率继续呈上升趋势,许多市场将出现更多的新供应,因此租金增长可能继续低迷。

                            全美公寓租金月增长幅度最快的区域

                            根据数据显示,环比上月,全美前100大城市中,有85个城市的公寓租金在上涨;同比去年,全美前100大城市中,有79个城市的公寓租金在上涨。

                            全美公寓租金增速最快的城市

                            根据数据显示,奥兰多 (Orlando) 本月成为美国房租增长最快的城市,在过去的一年里增长了6.2%。内华达州的拉斯维加斯 (Las Vegas) 排在第二位,同比增长4.9%。从州来看,内华达州的租金增长率排名第一,为3.8%;其次是犹他州,增长率为3.2%。

                            接下来,让我们一起来看看本月12大城市的公寓租金情况和 TOP10 排行榜吧!
                            旧金山湾区
                            位居全美最贵公寓租金榜的第1位:2居室的公寓租金中位价为 $3,060;1居室的公寓租金中位价为 $2,440。6月份,该市公寓租金较去年同期相比上升了1.0%;与上月相比无明显变化。

                            洛杉矶

                            2居室的公寓租金中位价为 $1,750;1居室的公寓租金中位价为 $1,360。6月份,该市公寓租金较去年同期相比上升了1.6%;与上月相比则环比上升了0.2%。

                            纽约
                            2居室的公寓租金中位价为 $1,750;1居室的公寓租金中位价为 $1,360。6月份,该市公寓租金较去年同期相比上升了1.6%;与上月相比则环比上升了0.2%。

                            西雅图

                            2居室的公寓租金中位价为 $1,650;1居室的公寓租金中位价为 $1,320。6月份,该市房租较去年同期相比下降了2.0%;与上月相比则环比下降了0.1%。

                            达拉斯
                            2居室的公寓租金中位价为 $1,110;1居室的公寓租金中位价为 $890。6月份,该市房租较去年同期相比上升了0.9%;与上月相比则环比上升了0.3%。

                            波士顿

                            位列全美最贵公寓租金榜第5位:2居室的公寓租金中位价为 $2,090;1居室的公寓租金中位价为 $1,690。6月份,该市房租较去年同期相比无明显变化;与上月相比则环比上升了0.3%。

                            圣迭戈

                            位列全美最贵公寓租金榜第7位:2居室的公寓租金中位价为 $2,020;1居室的公寓租金中位价为 $1,550。6月份,该市房租较去年同期相比上升了1.0%;与上月相比则环比无明显变化。

                            芝加哥

                            2居室的公寓租金中位价为 $1,270;1居室的公寓租金中位价为 $1,080。6月份,该市房租较去年同期相比下降了1.3%;与上月相比则环比上升了0.3%。
                            迈阿密
                            2居室的公寓租金中位价为 $1,370;1居室的公寓租金中位价为 $1,080。5月份,该市房租较去年同期相比上升了1.7%;与上月相比则环比上升了0.6%。
                            亚特兰大
                            2居室的公寓租金中位价为 $1,180;1居室的公寓租金中位价为 $1,020。6月份,该市房租较去年同期相比上升了1.8%;与上月相比则环比上升了0.4%。
                            休斯敦
                            2居室的公寓租金中位价为 $1,030;1居室的公寓租金中位价为 $840。6月份,该市房租较去年同期相比上升了3.7%;与上月相比则环比上升了0.3%。
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                            奥兰多
                            2居室的公寓租金中位价为 $1,270;1居室的公寓租金中位价为 $1,060。5月份,该市房租较去年同期相比上升了6.2%;与上月相比则环比上升了0.4%。
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                              Lionlion

                              纽约什么时候才会有更多房屋冲击市场?

                              如果你想在纽约西部寻找新家,你应该知道你正在进入一个卖方市场。
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                                Tony

                                减税半年再看全美楼市影响

                                6月21日,正值税收减免和就业法案立法六个月。为了纪念这一事件,近日由金融服务委员会通过听证会回顾了这一行为在过去六个月中如何影响经济。
                                       如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                国会在12月颁布的税收改革法案对住房产生了四大影响。 1.削减边际税率 2.将首次抵押贷款的利息扣除限额从100万美元下调至75万美元 3.取消了对一些第二抵押权的抵扣 4.州和地方将房产所得税的年度税收扣除限制在10,000美元 穆迪的另一项研究表明,2017年的“税收减免和工作法案”将高收入国家每年挣得15万美元的家庭的房屋所有权的税收激励从1.67%降低到0.06%,降低了1.61%。

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                                根据部分经济学家的观点,这一立法也有可能推动中长期的移民。在最近的“ 华尔街日报”专栏中,他们表示,税收改革法案所引发的变化最终将使数百万人脱离加利福尼亚州和纽约州等蓝色州,进入低税红色州。 Zillow 最近的一项研究发现,这项立法将刺激数十亿住房行业的开支。根据这份研究报告,美国人已经准备好为132亿美元的节税项目购买或租赁更大的房屋,另外还有247亿美元将用于今年的家庭装修。
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                                根据Zillow对20个最大的美国市场上的1万多名消费者的调查,美国人已经为“储蓄投资”和“偿还债务”预留了大部分的税收储蓄。业主和租房者可能将其储蓄的约29%储蓄用作“储蓄和投资”。对于业主而言,另有21%将用于偿还债务; 租房者会将27%的资金用于偿还债务。
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                                  Mary

                                  美减税计划将为美房产市场注入近400亿美元

                                  “美减税计划将为美房产市场注入近400亿美元”
                                  最新发布的《Zillow住房期望报告》中指出,美国颁布的《减税与就业法案》可能促使近400亿美元再投资进入房产市场。
                                  如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                  据 Zillow 估计,到2018年,房主和租房者将把部分减税用于租赁或购买更大住房,从而将 132亿美元节税收益直接注入美国房产市场;而美国人在房屋翻修上的花费还要在这一数字的基础上翻一番——再增加 247 亿美元。
                                  <a href="http://marketpro.j

                                    她还傻傻的

                                    全美房价趋势分析报告,涨!

                                    “全美房价趋势分析报告,涨!”
                                    随着六月的到来,转眼间今年一半的时间已经过去了。不知道多少人达成了年初许下的购房目标,买到合心意的房产。2018 年美国房产的大趋势仍然处于土地短缺,房源供不应求的情况,总体房价呈现稳定持续的上涨,而涨幅略趋于平缓。
                                    如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                    在旧金山湾区、洛杉矶、西雅图等多个热门置业地区,由于外来人口正不断流入,当地成熟的城市建设,因此住房需求的增加和住宅供地短缺形成了明显的供求矛盾,在这些地区的购房者往往会因为房价趋势变化受到较大的影响。严格的资金准备、激烈的竞价以及优质房源较短的上市周期,将会导致多数购房者的购房周期相应延长。
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                                    那么现在热门地区的房价究竟在什么水平,美国最新的房价趋势又将向何处发展?房88的房产数据分析专家将根据CoreLogic发布的HPI(房屋价格指数)报告和房88网站中实时更新的房产数据信息,为大家带来六月华人热点投资城市房价趋势分析报告。
                                    全美房产市场房价概况
                                    根据CoreLogic最新的HPI(房价指数)数据显示,2018年4月,全美的房价指数环比上涨1.2%,较上个月涨幅略有下降,同比去年 4 月,房价指数上涨 6.9%,较上个月同比涨幅下降了0.1%。同时,预计5月房价将上涨0.2%,并在未来的一年里,预计全美房价将继续上涨5.3%。这预示美国房产的房价上涨趋势正在放缓,但仍处于稳定增长阶段。这和房地产市场的自由调控不无关系。
                                    住房贷款利率将会直接影响购房成本。近日,美联储再次宣布加息 0.25%,而今年预计还会有两次加息,美国的住房抵押贷款也将随之上涨。截至目前,今年美国住房贷款利率已经上涨了 0.71%,涨幅高达 15%,而在未来半年里,受到加息和房市影响,住房贷款很大程度还会继续上涨。上涨的住房贷款利率影响购房者的利息,导致购房者的购房成本增加,尤其对于习惯杠杆的投资者而言,房屋月供的增加,会直接影响到资金的周转。而这必然会改变投资策略,除了投资房屋总价低的潜力地区外,很多投资者可能会选择延后购房计划。而另外一方面,原本计划进行再融资的购房者,目前只能选择持有原来贷款产品保持观望,所以置换房屋的购房者也将减少。
                                    房价的上涨正在不断提高刚需购房者的门槛,许多刚需购房者往往也是首次购房者,相对比较年轻,工资也比较微薄。多数刚需购房者,仍然在租房和购房之间犹豫,即使首付足够,随着购房门槛的提高,利息的增加会影响到刚需购房者的日常生活。因此,刚需客户会降低购房选择,例如从独栋别墅到选择联排或者公寓,亦或减少看中的要素,而更多的则也会选择继续租房,和购房观望。
                                    CoreLogic首席经济学家Frank Nothaft表示:“新房供应未能满足住房需求的增长,解决房价上涨最好的方式是增加供应。更多新建设的待售房产或者租赁房产都将缓解住房成本的压力。”在未来很长的一段时间,热门地区的联排别墅和公寓数量逐渐增加,一方面缓解了土地短缺带来的房源供给不足,另外一方面由于联排和公寓价格比较低也能够满足更多购房者的需求,缓解需求压力。
                                    目前,在旧金山和西雅图的核心地段已经很少有新开发的独栋别墅,大多以联排和公寓为主,很多购房者也从开始的非独栋不买,逐渐开始看起了联排和公寓。现在旧金山湾区的房地产市场略有降温,也仅仅意味着房子“好抢了一点”,想要在好的地段成功购房不仅要了解市场,做好充足的准备,也要有足够的耐心。

                                                                           2018年4月华人热门置业城市涨幅情况
                                    根据CoreLogic的统计信息显示,华人热门置业地区近一年的涨幅情况以及2018年的预估涨幅情况如上表显示,华盛顿州仍然以12.8%的涨幅高居首位,但由于房价的快速上涨以及近期住房贷款利率的上升,会导致购房者的负担能力急剧下降,而未来一年里华盛顿州的房价涨幅将会放缓。佛罗里达州房地产市场虽然在2017年遭受飓风的影响,但该州的房产价格仍然上涨了5.8%。
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                                    其中,奥兰多由于地处佛州腹地,环境宜人,不易遭受自然灾害,周边又拥有许多度假胜地,一直以来房地产市场都非常火热,所以房价涨幅也比较稳定,而佛州预计在未来一年中,涨幅将会达到7.5%,还是非常惊人。
                                    如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                                      Tony

                                      怎样在竞价中赢过全款买家

                                      在激烈的房屋竞价中,全额付款的买家通常更容易买到房,而全款也往往让卖家感觉更加安心。因此,全额付款的情况在很多市场都存在,这让想要购买同一房产的其他买家望而却步。怎样在竞价中赢过全款买家?
                                          如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                      然而,与全款买家相比,通过贷款分期付款的买家难道就完全没有胜算吗?
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                                      当然不是!今天我们就来教大家一些方法,让你在与全款买家的竞争中赢得优势。

                                      如果无法全额付款怎么办?
                                      事实上,通过按揭贷款购房是可以赢过全款买家的,能够影响你获胜与否最关键的问题包括:
                                      1、你能否拿出20%的首付款?
                                      2、你是否有稳定的工作?
                                      3、 除了首付款外,你是否还有额外的现金储备?
                                      4、你有没有负债?
                                      5、你的信用分数如何?
                                      如果这些问题你都能给出“高分”回答,那么恭喜你:在购买你与全款买家势均力敌。

                                      你该如何与全款买家竞争?
                                      1、首先要说明你的财务状况
                                      只要让卖家放心地接受你的报价,你就会与全额付款者享有同样的竞争力。除了出示贷款机构的预批函外,还要让你的经纪人或贷款专员在报价之外附上你的财务信息。向卖家提供你的收入和银行存款。另外还要提供银行对账单,甚至是信用报告的副本。这一切都是为了向卖家证明你有充足的经济实力,和全款买家一样可靠。
                                      2、要求贷款机构提前办理贷款
                                      早些和你的贷款专员确认能否早一点开始办理按揭贷款。如果可以拿到初步产权认证报告,就尽早发给你的贷款专员。如果你要购买的是公寓,确定是否有公寓调查表,如果有,也要发给贷款专员。不管你采取了什么行动,都要告知卖家。当然,如果你还什么都没做,请尽快向你的贷款专员提供必要的财务证明文件。
                                      3、缩短贷款期和房产评估特殊条款
                                      询问贷款专员多久可以安排评估师进行房产评估,以及贷款的放款时间。在美国一些地区,14天内就能完成贷款审批,有时甚至只要10天就能完成。
                                      4、提高申请房产评估
                                      对于大银行,这一点可能很难做到。但是在一些小银行,直接贷款专员或抵押贷款经纪人能够提前安排评估。在你填写报价单时,告诉卖家你已经申请了房产评估。在你填写报价单时,告诉卖家你已经申请了房产评估。如果你能够在24-48小时内安排评估人与卖家交涉,你就已经成功了一半。
                                      5、快速验房
                                      除了加快评估和缩短贷款特殊条款外,你还需要安排房屋检查员验房。花几百美元,让检查员在卖家接受你的报价后几天内尽快完成验房。对于卖家而言,这意味着你真的很想要这个房子,而他们也能尽快完成交易,不用再担心中途生变。
                                      6、提高报价
                                      凭借全额付款这一有利条件,全额买家一般会期望从卖家那里获得一定的折扣。因此,全额买家通常给出的报价较低。为提高购房几率,你需要给出尽可能高的报价,尽管这意味着你要支付的房款可能比你的预期要高一些。
                                      如果你和全款买家的报价仅有几千美元的差价,卖家或许不愿为此冒险。但如果你的比全款买家高出 5% 会怎么样呢?卖家可能会期待全款买家也提高报价,然而全款买家很少能提高到同一水平。如果你计划在这栋房子中长期居住,而且也确实很喜欢这栋房子,那么稍微提高一些报价也不过意味着在长期抵押贷款中每个月多付 20 美元。
                                      7、让卖家认识你
                                      一些买家会给卖家写“情书”,希望能得到卖家的注意。也许你会很惊讶,但这一招有时真的有用!如果你是在与全款买家竞争,尤其是与那些以出租为目的的投资者竞争,在你的报价中添加带有个人感情色彩的叙述并没有什么坏处。卖家也总是希望能更了解买家。让你的经纪人写一份附信(cover letter)和介绍信,让卖家更了解你、你为什么喜欢这栋房子和你买房的目的。
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                                      尽力做到最好,但也要切合实际。确保不要超出你的负担能力。找到当地优秀负责的房产经纪人,并且尽早开始和贷款专员合作。认真准备你的报价单,让卖家感受到你已经做好了充分的准备。
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