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Hebe

美国楼市风向开始转变了?



今年以来,美国房屋销售量持续下跌。房价高涨和加息引发的利率上升是导致有意购房者放弃买房的主要原因。楼市衰微预示着美国经济或将走向疲软。越来越多的有意购房者弃买转租,美国多地楼市已转入买方市场。
   美国楼市与股市纷纷接近历史高位,投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。
  居高不下的房价、不断上涨的房贷利率令美国购房者踯躅不前,尽管美国就业市场和GDP暂时未露出颓象,但在美国房地产市场上弃买转租的人越来越多,美国楼市走软的局面已经显现。
  今年以来,美国楼市风向转变明显。美国全国房地产商联合会的调查显示,美国二手房购买量较上年下跌4.1%,已经连续7个月下跌。进入9月份后,主动看房的客户日益稀少,人们的购买意愿日趋低落。美国房价在2012年触底后,至今已经上涨50%。期限30年的美国住宅抵押贷款利率今年快速增长1个百分点,目前已经突破了5%,创8年来新高。综合计算,美国购房者月供均价较年初上涨了16%,以致很多有意购房者高呼“买不起”。
  美国地产经纪商协会近日公布数据显示,美国9月份成屋销售总数年化515万户,创2015年11月份以来新低,市场预期529万户,8月份由534万户下修为533万户,刷新了7月份创造的2016年2月份以来最低水平。至此,房屋销售已经连降6个月,7月份时已经创下5年来最长连月下滑期。
  业内专家认为,房屋销售下滑与利率回升有关。美国抵押贷款银家协会公布的10月8日当周数据显示,30年抵押贷款平均利率升至5.1%,创2011年2月份以来新高。首套房买家和借款者常用的美国联邦住房管理局(FHA)担保30年期FHA贷款平均利率升至4.5%,创2011年2月份以来新高。住宅调查机构Attom数据解决方案公司发布的三季度美国住宅可负担指数为92,低于二季度的95和去年同期的102,并创2008年三季度以来的10年新低。
  
          如何降低推广成本,有效提升你的业务?

      自去年年底以来,包括高盛在内的多家华尔街机构表示,美国楼市与股市接近历史高位,投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。今年2月份美联储主席鲍威尔上任以来,也多次强调包括股票在内的部分资产价格过高,暗示未来将继续加息。美联储12月份再次加息是大概率事件,2019年可能加息3次,欧洲央行2018年末也将退出量化宽松,2019年夏天或加息,全球流动性将进一步收紧,资产价格面临调整压力。
  美国购房者多数看重房子的升值潜力,房价快速上涨透支了未来数年的涨幅,购房者开始对房屋日渐挑剔,致使多地楼市转入买方市场。楼市衰微预示着家具、装修等相关行业即将进入衰退。分析认为,美国房地产市场这一走势意味着美国经济将日渐疲软。此外,由于高房价和高利率将限制部分购房者的消费能力,美国房屋销售量可能继续下滑。从中长期来看,美联储加息缩表压力将在2019年四季度集中释放,提升贷款利率和购房成本,届时新屋、房屋销售数据将面临顶部盘整。
  联邦住房贷款抵押公司调查显示,目前超过四分之三的美国人认为租房比买房更合算。未来几个月,待售房屋的购买需求可能保持疲软,约58%的租房者表示目前没有购房计划,高于2月份调查的54%。

            如何降低推广成本,有效提升你的业务?

  今年以来,特朗普名下房地产项目中的“皇冠明珠”特朗普大厦仅售出2套,与去年的7套和前年的8套相比大幅减少。数据显示,特朗普大厦的售价也在今年遭遇跳水,今年的单位成交价比特朗普当选总统的2016年暴跌了30%。

    Tony

    二手房销售连降6月!


    房价高企,薪资上涨不足,加上贷款利率走高,美国房市的扩张面临着来自方方面面的阻力。

                如何降低推广成本,有效提升你的业务?

    全美房地产经纪商协会(NAR)周五发布的9月二手房销售数据连续第六个月下滑,515万户的销量低于市场529万户的预期,也是2015年11月以来的最低。最让业界人士担心的是,房屋销售的颓势是在GDP增速超过4%,失业率降至1969年以来新低,以及股市频创新高的大背景下出现的。
    9月二手房销售下降了3.4%,创2016年2月以来最大降幅,也远高于经济学家下降0.9%的预期,同比降幅为4.1%,为今年1月以来最大。但房价继续上涨,二手房中间售价为258,100美元,同比上涨了4.2%。

    二手房销售连续第6个月下降,是4年来最长的销售连降。本周稍早发布的9月新屋开工率和营建许可也都低于预期,前者下降了5.3%,后者创下16个月以来的新低。这些数据足以说明房市的扩张正迎来拐点的观点。
    有经济学家将房屋销售下滑归咎于抵押贷款利率的上升。但高企的房价,薪资上涨不足,使得可负担能力恶化,也是造成房屋销售下滑不可忽视的因素。

    《华尔街日报》的数据显示,自2012年价格触底以来,美国房价已经上涨超过了50%。房价上涨的同时,薪资的上涨却远远落后。加上贷款利率加速上扬,使得购房的成本越来越高。

    根据抵押贷款数据公司Black Knight的数据,自今年年初以来,购买平均价房屋的月度供款额上升了16%。房地产经纪公司Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas表示,房屋的可负担能力“已比之前的周期更加紧张”。
    有经济学家将房屋销售下滑归咎于抵押贷款利率的上升。但高企的房价,薪资上涨不足,使得可负担能力恶化,也是造成房屋销售下滑不可忽视的因素。

    《华尔街日报》的数据显示,自2012年价格触底以来,美国房价已经上涨超过了50%。房价上涨的同时,薪资的上涨却远远落后。加上贷款利率加速上扬,使得购房的成本越来越高。

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    根据抵押贷款数据公司Black Knight的数据,自今年年初以来,购买平均价房屋的月度供款额上升了16%。房地产经纪公司Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas表示,房屋的可负担能力“已比之前的周期更加紧张”。

      Cristina

      为什么我们还要投资海外房产?

      01
      投资及资产配置需求

                  如何降低推广成本,有效提升你的业务?

      对于房地产投资而言,主要分为两种逻辑,第一种就是追求房产本身价值的上涨,获得投资收益;第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。

      第一种逻辑完全适用于我们国内的市场,房产价值在近20年之中,上涨速度极快,但目前上涨趋势放缓了很多。而国际上也有很多城市在过去的十年之中房价上涨幅度很大,很多投资人也通过低位买入房产在高位抛售房产的方式赚取了不菲的差价收益。

      但这样的投资往往伴随着一些问题,因为每个国家的政策不同,通常会收取一定的税费,所以我们在计算净收益的时候,就需要把全部的持有成本考虑进去。比如加拿大某些地区的房产,在**房产时需要缴纳上一次**时差值的50%作为税费等。

      第二种逻辑,就是通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的投资方式。我国目前的房产租金收益在1%到2%之间,收益率在国际上属于偏低的水平,也就是我们常说的租售比偏低。
      而在一些旅游业发达的地区或者名校聚集的地区,房租收益率往往会很高。像美国某些地区房产出租,每年税前的收益率可达到10%以上,而欧洲一些地区的商铺出租收益率也能达到10%以上。同时租金收益率也会伴随着地区经济的发展而做出相应的调整,由于欧洲经济的不断复苏,因此欧洲房产的收益率一直处于稳中有升的状态。如果能持有房产超过十年以上,那么它的收益率将会变得非常可观。

      但租金收益率超高的地区,它的房价往往会保持一个平稳的水平,不会随房价的周期上涨而快速增长,但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。

      所以我们在考虑投资标的的时候,一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益,还是更倾向于稳定的现金流回收。
      海外房产的投资,其实会涉及很多的外在因素,除了房产本身的投资逻辑外,还要考虑汇率,货币发行量m2,以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后,相当于就持有了这个国家的货币,那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益形成很大的影响。

      但是投资海外房产,一个巨大的优势就是应对目前crs政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围之内的,也能够为客户提供了一个合理的控制税款的途径。

      02
      安全需求

      目前国内的生活环境,无论是空气质量,还是食品安全总体上来讲都很难让人满意。

      但在海外基本不需要有这样的担忧。比如日本,每年都会吸引大量的游客前来观光旅游,而优质的自然环境则是吸引众多游客的主要原因。近几年许多投资者都会选择这些国家进行房产投资,甚至直接移民到当地生活。

      清澈见底的海水、蔚蓝广阔的天空,这些在国外司空见惯的景象,在国内却变得难得一见。
      另外,国外对于食品安全问题十分重视。

      美国的食品产业庞大,每年的内销食品额2400多亿美元,进口食品额150多亿美元,但食品业在安全方面有着出色的纪录,被认为是世界上最安全的食品供应,美国人在日常生活中对食品安全的信任度也很高。这种安全感来源于时刻高效运转的联合监管体系,完备的法律法规,先进的检测手段,完备的安全评估技术以及每年数亿美元的科研投入,当然还有美国人强烈的法律意识。

      美国优质的生活环境和完善的食品安全措施也成为大量人群海外置业、移民的主要原因。

      03
      子女教育

      在解决了关于生活安全需求之后,大家自然而然会开始考虑自己的下一代。

      对于子女的教育来讲,国内的教育环境,教育质量和受教育的公平程度往往迫使大量人群选择将子女送往海外接受更加先进的西方教育。

      虽然选择何种教育的方式,是每个人的自由,但是让子女接触不同的文化已经成为目前的主流趋势。伴随着子女在海外接受教育,海外置业几乎成为每一个家长的必要选择。

      有些家长说我送子女出国留学,可以选择租房呀,但每一个选择租房的家长,在子女毕业之后都极为后悔。因为多年海外学习的生活成本中,房租花费的占比十分巨大,若在**出国时进行房产投资,那么利用房屋升值或房屋出租获得的收益与留学费用相抵,你会发现留学成本会大大降低,甚至会赚取不菲的收益。
      这种情况我们通常称作留学刚需性购房,这样的购房行为,其实完全可以伴随海外投资的行为,将它合二为一。将留学变成一个,不但不花钱,还有可能有投资收益的行为,这就是我们所说的以房养学。

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      除了以上三种主流的需求之外,海外置业,海外投资的需求因人而异,有一些人是出于对身份的象征,有些旅行达人是要为自己购置旅游地产,有些人是为自己养老做准备等等。

      看似只是简单的一次购置房产行为,但海外置业,海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。人们的生活,因为每一个不同的需求,不同的操作方式而发生巨大的改变。

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      如今时代发展的步伐太快,我们每一个人都在加紧脚步追赶。而全球化就是这快速发展最重要的关键词,我们接下来将如何追赶呢?

        Mary

        美国房市何时出现买方市场?


        市场没那么糟
        最新一期 Zillow 季度调查中,超过四分之三的受访专家预计,美国房产市场至少要等到 2020 年以后,才有可能转向买方市场。
        最近一段时间,美国房市的风向似乎出现变化,房屋卖家在议价过程中的“话语权”正在迅速降低,天平越来越向买家一方倾斜。不过,专家却提醒大家,在 2020 年之前,美国房市不会进入买方市场。

               如何降低推广成本,有效提升你的业务?

        根据第三季度 Zillow 房价预期调查,超过四分之三(76%)的受访专家表示,美国房市在 2020 年之前,不会实现向买方市场的转变。由 Zillow 出资、Pulsenomics 公司执行的本季度 Zillow 房价预期调查,对全美 100 多位经济学家和房地产专家进行了采访。该调查向专家们征询了对美国房市未来发展方向的意见,并请专家们预测买方市场将于何时出现。

        美国房价增幅已经连续多年超过历史正常水平,并且增速持续不减。与此同时,美国房源库存量却一直在下降,导致房市竞争激烈,房价居高不下。多年以来,美国房屋卖家在市场中占尽优势,而买家却不得不承受巨大压力。

        然而,最近几个月的数据显示,美国房市的风向正在发生转变。许多大型市场上,房价增速逐渐放缓,降价情况日趋普遍,房源库存量的下降速度也开始变慢。不过,尽管趋势显现,却还没有强大到足以扭转乾坤。即便放缓,房价增速依然高于历史水平;某些市场房源数量有所回升,但全美范围来看,房源库存量仍在下降。目前,美国一半以上的待售房屋,售价排名在前三分之一,属于高端房产市场,这使得预算有限的买家不得不在竞争日益激烈的低端房市中苦苦挣扎。

        总而言之,就目前情况而言,卖家仍然占据上风。

        参与此次调查的专家中,认为美国房市将于 2020 年左右转变为买方市场的人数最多,占全部受访专家的 43%。此外,有 18% 的专家表示,真正的转变将发生于 2021 年;9% 的专家则表示,不会早于 2022 年。不过,也有 5% 的专家认定,美国房市已经进入买方市场。

        根据专家预计,美国中西部地区将先于其他地区进入买方市场。近半数(47%)专家表示,买家将在 2019 年年底之前,摆脱目前的被动地位。
        繁荣后的衰退?

        受访专家还就美国房市未来五年内的发展前景作出判断。结果显示,2018 年,全美房价增长势头不减,预计同比增长 5.9 个百分点。2019年底,房价增速将放缓至 4.2%。2020 年至 2022 年,房价增速将进一步放缓至 3% 以下。与之前的预测相比,专家们调高了对短期内美国房市的预期,但基本没有改变对 2019 年以后美国房市前景的看法。

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        七成左右的专家认为,短期内美国房市会有一波明显的反弹,房产市场景气指数将于 2019-2020 年达到巅峰。美国经济已经实现多年连续增长,如果当前的发展形势再保持一年,美国将迎来历史上持续时间最长的一轮经济扩张。专家也表示,此次扩张有 70.5% 的概率会创造新的历史记录。

        今年早些时候,同一批专家小组曾经预计,下一次经济衰退将于 2020 年到来。

        美国房市未来几年将如何发展?
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        Tony

        昔日地产辉煌难再现

        作为央企,被确定保留地产业务的七年时间里,大规模优质的土储,助力鲁能集团地产业务始终保持高速发展。2016、2017年处在房企销售排行榜20名左右的鲁能,在今年9月宣布,从“泛产业地产发展商”转变为“商旅一体化专业运营服务平台”。

               如何降低推广成本,有效提升你的业务?

          鲁能方面表示,提出的绿色发展与产业升级战略构想,围绕幸福产业、绿色能源、专业运营,全面整合产品线资源,加速向产业链高端迈进,打造具有鲁能特色的幸福产业生态链。
          转型背后,有哪

          Cristina

          美国地产股入熊市房贷利率突破5%

          美国房地产市场正笼罩在一片阴云之中。 

                      如何降低推广成本,有效提升你的业务?

            从全美范围来看,住宅销售和房屋建设许可全都在回落。纽约、旧金山、丹佛等曾经房价飙涨的城市正在降温。
           
            随着美联储多次加息,美国整体利率环境趋紧,主要利率持续走高,特别是国债利率。在这种环境下,住房抵押贷款利率也呈现出攀升势头。
           
            根据Mortgage News Daily的报道,2011年2月至今,期限30年的美国住宅抵押贷款利率从未像如今这么高——突破了5%。而在一年前还在4%下方,2016年甚至不到3.5%。
           
            而5%很有可能并非短期上限,30年期住宅抵押贷款利率大概率将进一步攀升。
           
           
            虽然从历史数据来看,5%的住宅抵押贷款利率依然是较低水平,但考虑到今天的美国楼市面临的其他挑战,这一利率水平可能令潜在住宅买家望而止步。
           
            “5%肯定是一个关键心理关口,它会吓跑想买房的人。人们并不知道抵押贷款利率还会涨到多高。”CNBC援引Mortgage News Daily运营总监Matthew Graham的话称。
           
            举例来说,丹佛地区适合单户家庭居住的独栋住宅上月售价中位数为50.2034万美元。买家若申请30年期抵押贷款,在4.75%利率下月供为2619美元,而在10月5日触及的5.25%利率下月供就为2772美元。
           
            今年以来,美国房地产市场的表现一直不及整体经济。这一点已经反映在了美国股市上。
           
            年初至今,以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF(the iShares Home Construction exchange-traded fund)已累计下跌27%;SPDR标普房地产开发商ETF(the SPDR S&P Homebuilder ETF)同样处于熊市,跌幅达21%。
           
            上述两只ETF基金9月的跌幅均超过3%。在很大程度上,上月的下跌与美国国债利率的急剧攀升紧密相关。就在昨日,10年期美债收益率刷新七年新高,升至3.252%。
           
            穆迪分析师首席经济学家Mark Zandi表示:“利率每上升一个基点都会影响房地产市场。过去一年利率的上涨已对单身家庭的住房需求造成越来越大的压力,尤其是在房价已经涨了这么多的情况下。对许多潜在房主而言,房屋可负担能力是个大问题。自今年年初以来,房屋销售出现了下滑,许多市场的房价增长正在放缓,因此已造成损害。”
           
            数据正在验证这一点。美国7月二手房销售总数创出近两年半最低水平,为连续第4个月下降,是2013年以来的最长连跌期。其中,价格较低的二手房销量暴跌,同比降幅达到17.9%。
           
            美国二手房价格连续77个月同比上涨、最近数月连创新高的势头也在7月份戛然而止,当月成屋售价中位值同比增长4.5%至26.96万美元,低于6月所创的27.69万美元历史峰值。
           
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            新房销售同样不容乐观。7月新屋销售年化户数创去年10月以来最低水平,是今年以来首次出现连续两个月销售下滑的态势。其中,东北部地区新屋销售锐减52.3%,创2015年9月以来新低,是该地区自2015年年初以来最大的月度降幅。
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          Hebe

          原来选择美国房产投资竟然有风险

          其实很多在人在投资房产的时候,都是冒着一些风险的,不过在选择房产投资的时候首先要提前了解,还要分析其中其他地方房产的一些注意事项和风险。这对自己 是及其重要的。有人说那美国房产好投资吗。今天小编就帮大家说说选择美国房产投资的风险到底有哪些。
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          容易忽视的风险一: 不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产,需要缴纳30%的个人收入税。

          有很多投资人是不具有美国身份的,美国税法规定,对於不居住在美国的非美国人的房租收入徵缴房租总额30%的个人收入税,而且这个税还不能申请基於中美两国税收协定的抵扣,这项税收的负担是很重的,而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用於出租的话,这个风险是必须考察清楚的。
          当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税,虽然其累进税率最高达35%,因为可以降低纳税基数,一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划,而美国的律师费是比较贵的。
          容易忽视的风险二: 美国房屋交易成本很高,除了需要缴纳高额税金外,各种费用也是非常高的,有的费用由买方支付,有的费用由卖方支付,在选择作为投资时,你的房子会需要将来卖出获利,因此一定不能忽视。
          费用一、中介佣金。**房产时,一般中介佣金由卖方支付,而且美国的中介佣金远高於国内,达4-6%,而国内一般都在1%-2%;也就是说50万美金的房子,如果需要卖掉,得支付12-18万***的中介费。
          费用二:产权保险,在美国做房产交易时,一般都会**产权保险,以防止当产权出现纠纷时,可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右,也就是说50万美金的房产,保险费可能高达1.5万***左右,每个州都不一样,譬如纽约可能需要0.6%还多,而加利福尼亚则只需要0.4%多一些,在西海岸,产权保险一般都由**方**,而在其他州,则一般由买房人承担。
          容易忽视的风险三: 非美国税务居民**美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
          当非美国税务居民或者外国公司**美国房产时,如果持有期间不超过一年,用累进税率来进行计税,累进税率的。如果持有超过一年,则适用长期资本利得税,一般税率最高不超过15%,但特殊情况下可能高达25%甚至於28%,比如50万美金**的房产,以70万美金**,获利20万,需要缴纳所得税5万美金;而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》,为防止外国人或外国公司**房产後徵税难度大,将徵收相当於房产交易价格10%的预收税,也就是7万美金,完成交易後,再进行抵扣。

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          因为美国的经济发展是较好的,所以以上帮大家进行了在投资美国房产时的一些风险总结,而这些知识对于房产投资者来说,真的是帮了大忙了呢。

            Ada

            土地流拍频现,房价未来会怎么走


            近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价的尴尬场景。而首付分期却在一线城市重现。
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            与此同时,北京公积金新政认房又认贷、上海严查首付贷等动作表明,地方政府调控房地产的力度一点都没有放松。
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            这是不是预示着房价要降了?
            新房限价导致土地流拍
            首先,流拍土地集中在住宅用地上,这与住宅类土地出让条件变严有关。
            我们用“成交土地占供应土地的比例”来代表土地成交情况,发现住宅供地的成交占比已经达到历史新低,但全部土地成交情况还是要好于2015年的,这说明住宅、商业和工业等供地类型中,流拍集中在住宅供地上(参见图1)。

            土地流拍频现,房价未来会怎么走
            住宅供地流拍,原因在于地产严监管下,住宅土地出让条件变得苛刻。比如一般住宅供地都会附加限房价、竞自持、竞配套等附加条件。
            以南京为例,2016年8月开始,为给土地市场降温,南京市规定“当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售”;2017年6月,南京市又规定“当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积”。目前,为了缓解开发商的资金压力,2018年7月以来,南京现房销售要求已经取消,“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。
            其次,土地流拍是在新房限价环境下,开发商回归利润正常化的必然现象。
            按照平均房价和平均地价计算,自从2016年一二线城市新房限价以来,2017年地产行业毛利(毛利=1-地价/房价)就出现了明显的下降(参见图2)。
            土地流拍频现,房价未来会怎么走
            在新房限价不取消的环境下,随着开发商融资难和融资成本提升,开发商依靠销售回款来支撑拿地的能力在下降,土地溢价率逐步走低。因此,土地流拍案例增加是地产行业在新房限价环境下的必然现象,地价一定会针对新房价格进行相应调整,否则,面包价格不变,面粉价格没有理由持续上涨。
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            另外,由于地产行业整体库存处在历史低位,如上海、徐州、杭州、南京、武汉等城市可售数量不足6个月,开发商普遍有回补土地库存的意愿。只是目前行业销售往龙头企业集中,中小房企销售和拿地能力大幅下降,因此龙头房企可能是补库存的主力。
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              Hebe

              华人在美国买房需要具备什么条件?

              很多人都知道,在美国买房和国工作是一件很不简单事情,为此就需要大家对这样的事情做出很多的牺牲,那么在美国买房需要注意哪些细节,今日我们就来分享一下吧?

              除了钱够多以外的。需要绿卡么,或者其他的什么手续。比如出国需要签证和护照还有***。在美国买房容易么急!谢谢大家了... 除了钱够多以外的。需要绿卡么, 或者其他的什么手续。比如出国需要签证和护照还有***。
              ????? 如何降低推广成本,有效提升你的业务?
              如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外**一份护照复印件就可以了,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。
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              1、美国针对房产的购买没有太多限制,至于中国人没有绿卡亦可购买美国房产,美国的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置类似于"购房指标"的数据。所以中国人想要在美国买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产中介商就"万事大吉"了。
              2、买房不能移民:外国人可以在美国买房,但不能借此获得美国身份。有产权和有居住权不同:在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。
              拓展资料:
              海外买房注意事项
              1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户,对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方**购房款证明,或者银行贷款证明,是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。
              2、看上美国房子后,该怎么出价,美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。
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              以上就是关于华人在美国购买房子的时候应该注意的一些细节哦
              ????? 如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                她还傻傻的

                中美租客一起慌!全美多城租金上涨

                国内房租暴涨的话题刚刷屏不久后,美国那边的房租突然也爆发了。
                      如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                美国租客也心痛,224个美国城市租金上涨
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                据美国房屋租赁平台RentCafe和房地产研究及信息服务平台Yardi Matrix联合发布的最新报告显示,在全美252个城市中,房屋平均租金8月同比上涨了3.1%,创出18个月最大涨幅,升至创纪录的1412美元(约合人民币9659元)。

                数据显示,与去年8月相比,今年8月份,252个城市中有89%的城市租金出现上涨,10%的城市租金持平,租金下跌的城市仅占1%。
                具体来看,在热门租房城市中,奥兰多当月租金涨幅最高,上涨7.7%,至1393美元;其次是凤凰城,当月涨幅达到6.8%,租金为996美元。
                相比之下,曼哈顿和华盛顿当月租金涨幅最小,分别只有1.9%和2.1%。值得一提的是,虽然涨幅较小,但作为全球超级城市,曼哈顿8月的租金仍高达4119美元。
                下图显示的是,全美租房者最集中的20个城市及其8月租金和涨幅:

                但从租金绝对值来看,洛杉矶以较去年同期上涨102美元位居第一;奥兰多以99美元的上涨金额紧随其后。
                全美租金最贵十大城市VS租金最低十大城市
                与此同时,和去年8月相比,全美租金最贵的十大城市租金几无变动,排名第一的仍是曼哈顿,该市8月租金高达4119美元。其次是平均房租价格为3579美元的旧金山,波士顿以3388美元的租金位居第三。


                相比之下,堪萨斯州的威奇托市(Wichita)房租最低,只有639美元;其次是得州的布朗斯维尔(Brownsville),该市8月平均租金为675美元。
                其他方面,在美国的大城市中,纽约皇后区、北卡罗莱纳州的夏洛特市8月租金分别上涨8.4%、5.2%;巴尔的摩(Baltimore,涨幅0.2%)、圣安东尼奥(San Antonio,涨幅1.5%)的租金变动幅度则最小。
                中小城市方面,亚利桑那州的梅萨市(Mesa)和加州的萨克拉门托(Sacramento)租金涨幅最高,分别为6.4%、5.5%;租金涨幅最小的城市是 Virginia Beach和Albuquerque,涨幅仅有1.4%、1.7%。
                小城市方面,由于库存少需求大,内华达州的里诺市8月租金涨幅高达11.3%;其次是宾夕法尼亚州的兰卡斯特市,该市当月租金涨幅达到9.7%。
                导致美国房租上涨的原因有两方面:一是可租房源特别是公寓的数量低于预期,二是夏末续租者的数量超过了平均值,大学生租房者的需求增加了。
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                Yardi Matrix商业智库部门经理Doug Ressler给出了更为复杂的因素:作为2007年次贷危机的一个结果,美国房地产市场过去十年间一直在发生变化,而且受到显著的人口改变趋势的影响。趋势因市场而异,并受到人口老龄化、人口增长、移民和住房拥有趋势的影响。
                      如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                当然,美国经济和当地经济也是影响住房市场的关键因素,这包括美联储的货币政策和资本市场的水平。考虑到美联储今年剩余时间继续加息的概率较高,预计美国租金大涨的态势仍将持续。

                  Cristina

                  四千万人选择!南加地产前景未来如何?

                  “四千万人选择!南加地产前景未来如何?”
                  已经超过英国,位于美中日德之后排在第五位,四千万人口占据了全国总人口的百分之十二以上,全美国的华人里有百分之三十七,也就是说超过三分之一的在美华人选择了加州,著名的旧金山市华裔人口超过百分之二十,南加有些小城市华裔人口达到百分之四十。
                        如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                  房地产投资靠人口支撑,是供求关系,南加州的人口增长率在全国不在前列,但人口基数大,增长的绝对数太厉害。洛县和橙县加起来已经超过一千三百万人口,这两个县的经济能量超过佛州,仅次于加州,纽约,德州,按州排名在第四位,也把邻国墨西哥比下去,而墨西哥的人口是这两个县的十倍。优良的地理气候,舒适的生活环境,强劲的工作需求,促使人口继续增长,可开发土地日益萎缩,房地产投资的前景一片光明。

                  还是再提一下以前写过的,房地产也讲天时地利人和。天时是指机遇,最难判断。蠢猪遇到天时会上九天揽月,错过天时则下五洋当鳖。但天时是个子虚乌有的东西,都是马后炮证明是天时,现阶段看零八年后是天时,若干年后看今天是不是天时还很难说。

                  地利最容易理解,看看本地人口增长趋势以及可供开发土地状况就行了。在人多地少的大都会地区掏粪,裤裆里的黄泥,不是屎也是屎,可以放心大胆的掏,裤裆里捉鸡,一捉一准。人和是指个人在房地产上的能力,最能够自己掌控。天时可遇不可求,地利也不是任何地方都具备,人和不可逆天时弃地利,三项有其,起码不会输;有其二,一帆风顺;三项全占,盆满钵满。如果掏粪工能在天时和地利两项都不具备的状况下,屎不可挡,粪泳前进,那才是小母牛坐酒缸,醉牛逼。

                  南加州在地利上先拔得一筹,多谈几句南加的地利。
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                  高房价以及其他的原因,肯定会让一些人不能适应,搬离加州。大浪淘沙,适者生存;无可奈何花落去,似曾相识燕归来。不管是有钱的还是没钱的,有钱人需要没钱人的衬托才可谓有钱,加州并不是满大街百万富翁横冲直闯,更多的是芸芸众生为了生计而东奔西忙。南北加都住过,定居南加,并将终老于此。平民百姓关心的是衣食住行,生活质量。下面从衣食住行游几方面来看南加州。
                  一,衣。
                  南加州,一个你一住下就不想离开的地方,美国本就是一个移民之邦, 而加州更是现代移民的邦中之邦,南加州则是邦中的主邦。
                  南加州是指以洛杉矶为中心,包括了沿海和内陆几县,在大多数人的眼里是指沿海地区,也就是人口密集的洛杉矶,橙县orange和圣地亚哥san diego,当然也包括范杜拉县ventura、圣博县san bernardino和河边县riverside。
                  洛杉矶los angeles,天使之城,依山临海,月地云阶,昆山片玉,桂林一枝,棕榈树在明媚的阳光下随风摇逸,赏心悦目。长年的气温集中在10度到30摄氏度、华氏50度到85度之间,就算是炎热的夏天,在树荫下也会很凉快。一年四季大约有八个月时间只需一件T恤衫, 大老美的肚子里有牛排奶酪,圣诞新年都有短裤拖鞋满大街乱逛,您即使只有林黛玉的身子也不会弱不禁风。

                  二,食。
                  只有填饱肚子,人才不会空虚,所以民以食为天。中国人在吃上面是很在意的,而且是真正意义上的吃,什么环境,情调,卫生,健康都可以不管不顾,先香了嘴里臭了屁股再说。吃货生活在南加州是很惬意的,周边的地主吃货网友得瑟吃米其林,两千块钱一人,爽!一般家庭选择太多了,八万吨的玛丽皇后号邮轮永久停在长滩港,可以连吃带玩,自助餐很高档,伴随着优雅的古典音乐,好像倒流时光。

                  没见过猪跑也可以先吃猪肉,没坐过邮轮先去邮轮上吃一顿,除了自助餐,正餐厅非常典雅高尚。像我这样买把葱都要看价钱的主也就只能逛逛超市,我喜欢一家最高档的超市,bristol farms,世界各国美食琳琅满目,西班牙顶级火腿,德国各式香肠,俄罗斯罗宋汤等等应有尽有,全南加州只有几家,都开在最有钱人的市区。不太懂吃,说不出个所以然,但各路餐馆遍地都是,吃不是问题。

                  三,住。
                  南加州居大不易,这是事实。穷人也要有地方住,也不会睡大街上,  如果没有穷人,麦当劳就不要开,办公室也没人打扫。睡大街上的是流浪汉,社会上的残渣余孽。去县政府大楼前看看,都是些什么人?不缺胳膊不缺腿,就是不工作,等着慈善机构派饭,整天fxxk around。

                  加州现在的最低时薪是$11一小时,德州是七块多。即使这个价钱也未必很容易雇到人,就以最低时薪,每天八小时,每月22天计算,每月有$1800多的税前收入,社会底端的人群基本上交不了什么税,即使两个人都挣最低工资,也能负担的起最低出租房。目前橙县低端的一房从$1200起,不要拿高档大型公寓比较,高收入的码工白领起薪十几万,每月几千块钱租个上流公寓,探囊取物,易如反掌,饱汉子不知饿汉子饥。

                  四,行。
                  南加的高速公路四通八达,密度大,交通便利,但上下班高峰期每天都是灾难,对于大城市来说是个无解的问题。

                  五,游。
                  全美国还找不出第二个地方有南加州如此眼花缭乱,丰富多彩的旅游资源。南加州居民周末以及平时有许多好地方可以消磨时光,适合全家共享欢乐的著名地方有:
                  迪斯尼乐园度假区、  圣地亚哥海洋世界、加州乐高乐园、圣地亚哥动物园,以及包括好莱坞环球影城在内的洛杉矶景点。

                  汉庭顿花园图书馆(藏有副名画叫蓝衣少年) ,喧嚣的闹市里有这么一块静怡之地,喝杯英式下午茶配精致点心,小资情调最喜欢。

                  世界上什么地方敢称高尔夫之都?往南加州看,palm springs棕榈泉!当冬季许多地方冰天雪地的时候,这里却是绿水青山。

                  孩童喜欢诺氏百利坊,六旗魔术山吸弓|楞头青年。开车三四个小时到赌城,吃喝玩乐,顺便看场上空秀,妖姬艳舞,玉腿霹雳,豪乳乱颤,十分养眼。

                  北有丹麦城,东有箭头湖,往南卡斯巴德花田,滑雪可去大熊湖,跨海卡塔琳娜岛,浪漫南加海滩。

                  好莱坞、新港滩、比华利山庄、圣玛丽诺富商名流,人文荟萃,也许哪个明星就在你眼前。

                  你也可以说这是个充满暴力的地方,流浪汉四处游荡,警匪追车真刀**,高速公路堵车心里也堵的慌,大地震像一把高悬之剑,加上时不时闹水荒,若干政策法令法规让某些整天和政治较劲的人十分不爽,高房价也会使一些 人远走他乡.....

                  哪个大城市没有流浪汉?因为流浪汉会饿死在穷乡僻壤。警匪追车是南加的一道风景线,好莱坞大片也不如置身于现场。哪个大城市不堵车?湾区,纽约堵的更夸张。大地震死过几个人?每年死于*下的冤魂有好几万,另有几万人公路车祸一枕梦黄粱。缺水更是个伪命题,连造水库这么简单的事情都不做,没影的事情最好不要想。整天为政治上那点破事而自寻烦恼,瓦罐里放P,响不开。
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                  大醇小疵,瑕不掩瑜,黄金之州,安居之地,士为知己而搏,良禽择木而栖。南加州优良的地理环境让人趋之若鹜,强劲的工作需求让人蜂拥而至,温和的气候也让人甘之如饴。鲜花盛开,清风自来。柳下桃蹊,乱分**到人家。无奈归心,暗随流水到天涯。更多的人已把加州当神州,且把他乡做故乡。
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                  南加的房地产和前几年比较高出不少,投资所获取的利润肯定今非昔比,但房地产投资要按部就班,慢火煎鱼。不可魏武挥鞭,操之过急。今天南加州的房地产行情,春归花犹在,人聚房价升;潮平两岸阔,风正一帆悬。
                  “四千万人选择!南加地产前景未来如何?”

                    Cristina

                    注意了,下半年房价要涨?

                    今年上半年多地楼市升温,“下半年房价会上涨吗?政府会如何调控?”是很多人关注的热点问题。现在最权威的答案来了,那就是“坚决遏制房价上涨”。
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                      上半年,一线城市房价较稳,部分二线和三四线城市升温。
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                      根据国家统计局6月数据,从上涨城市数量和涨幅来看,房价均处于高位,仅次于2016年8-9月。70城中有63城新房价格环比上涨,是近21个月以来上涨城市数量最多的一次。
                      在市场上,由于部分城市一二手房价倒挂严重,引发“买到新房就是赚到”的心态,成都、杭州、南京、深圳等地均出现成千上万的人排队抢房的情况。
                    种种现象表明,房价上涨带来的压力仍是不容忽视的现状,一些人甚至产生“房价永远涨”的预期。真的如此吗?接下来楼市会如何调控?
                      对此,中央明确:坚决遏制房价上涨。
                      中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。
                      会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
                      上述内容释放了哪些信号?
                      “如果说2017年‘稳定’是一个关键词,那么2018年‘遏制’这一用词则表现出更明确的调控力度。会议还用‘坚决’两字表明态度,由此可见,下半年房价大面积上涨的可能性变得极小。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉中新网记者。
                      平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明认为,“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”意味着,第一,房地产供给未来有望显著增加;第二,房产税出台时间可能早于市场预期。
                      在中原地产首席分析师张大伟看来,“整治市场秩序”被放到了很重要的环节,这代表楼市调控有加码趋势。自住建部7月发布30城巡查整顿房地产通知后,全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿。

                      住建部多次出手整顿
                      正如张大伟所言,房地产行业已经开启严打模式。
                      进入下半年,住建部多次出手整顿:
                      7月初至12月底,住建部等七部门在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击对象有炒房团伙、黑中介、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。
                      7月12日,住建部表态,要因地制宜推进棚改货币化安置。对于房价上涨压力较大的地方,可能会减少货币化安置的规模。
                      7月31日,住建部公布了20家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售等。
                      全国各地开启严打模式
                      各地继续加码政策,避免市场出现波动。
                      中原地产研究中心统计数据显示,7月以来,各地房地产调控已经超过40次,刷新最近2年楼市调控同期记录。
                      最新发布政策的城市是深圳。7月31日,深圳发布楼市新政,主要内容是限制企业买住房、管控商务公寓、三年限售、防范假离婚。
                      值得注意的是,以往各城市对于以公司名义买房鲜有限制,现在深圳成为继西安、长沙、杭州、上海后,第5个限制企业买住房的城市。有分析称,北京等地很可能会跟进。
                      再就是限售,易居研究院智库中心研究总监严跃进说,一线城市对于限售一直是比较保守的,或许是考虑到二手房转让等因素。所以,深圳限售属于收紧力度较大的政策。
                      下半年调控力度料超上半年
                      “从中央表态和各地行动来看,预计2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。”张大伟说,从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度,以长效机制引导市场稳预期。
                      张波指出,基于租购并举的住房制度,在保障租赁市场建设、发展保障性住房方面,下半年依然会有法规和更多制度性建设做为保障。
                      中新网记者注意到,自2017年上海首推纯租赁用地开始,今年上半年,广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块;北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。
                      另外,北京、武汉等地近期推出租房新政,整顿租房市场,广州则规定可以用公积金交房租。
                      易居研究院智库中心研究总监严跃进说,未来,房价一旦有风吹草动,各类管控就会更加及时出台。因为过去更强调对虚高房价的管控,现在则直接对房价上涨进行管控,并和地方政府调控责任目标制关联。
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                      他说,下半年货币、金融、财政、产业等政策环境相对宽松,预计房地产市场依然会存在“有保有压”的政策思路。
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                      她还傻傻的

                      房地产市场最新述评

                      “房地产市场最新述评”
                      今年以来,房地产市场调控政策密集出台,持续政策发力之下,全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。
                             如何降低推广成本,有效提升你的业务?  根据国家统计局数据,今年6月,在70个大中城市里,35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。
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                        同时,三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

                      专家分析指出,部分三四线城市房价上涨,除了周期因素,也受到货币、金融、土地、人口等因素的作用。
                        具体来看,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高;受一二线城市调控政策的挤出效应影响,需求管控比较松的三四线城市,房价攀升;一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地,需求增加但没有及时增加住房供应。
                        品牌房企布局下沉至三四线城市,同样是推动三四线楼市上行的因素。同策咨询的数据显示,十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。
                        针对市场波动,部分三四线城市收紧调控,及时采取针对性措施,阻断不理性升温蔓延。丹东等城市继续上调首付款比例;宜昌、三明、徐州、西双版纳等城市发布“限售”政策;进入7月,佛山、临汾、大理、唐山、枣庄、西昌等三四线城市,出台了调控政策和措施。
                        对于三四线城市房地产市场,政府调控应加强预期引导、警示风险。专家表示,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。
                        记者调研发现,三四线城市分化正在加剧。一些边远地区、人口外流压力较大的三四线城市仍有部分库存;一些环京、环沪等热点三四线城市在严厉调控下,楼市趋稳;一些三四线城市,多方因素推动楼市升温,但住房有效供给不足,仍然面临上涨压力。
                        更值得警惕的是,当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间,但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下,一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升,这些城市很可能出现新的风险积聚。
                        防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持“房住不炒”定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。
                        要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。
                        在供地方面要严格避免短期行为,不能因为市场高涨,就大量供应,要从实际供需平衡出发,长远考虑市场承受力,适时调整住宅用地供应规模和结构。从宏观金融层面,则要建立社会投机资金和楼市健康发展之间的“防火墙”,对短期炒房行为严加限制。
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                        做好三四线城市的楼市调控,使其沿着健康轨道发展,对确保全国楼市的调控成效至关重要。三四线城市要根据各地的产业优势,在新型城镇化进程中科学布局产业与住房建设,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。
                             如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                        Ada

                        终极幸福生活是什么样的?


                        终极幸福生活是什么样的?
                               如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                        有种说法颇具全球视野:
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                        “住美国房子,请中国厨子,开德国汽车,用英国管家。”

                        房子首当其冲是硬道理,可为什么偏偏是美国的房子?

                        性价比担当!美帝的享受,国内三四线城市的房价。


                        01、美帝的享受,国内三四线城市的房价
                        美国权威房地产网站Zillow最新数据显示:截止2018年1月,美国平均房价约为23.23万美元/套,大约141美元/平方英尺,折下来每平方米人民币1万出头。

                        东西两岸贵些(东海岸的纽约及周边城市;西海岸的加州),但跟国内比,性价比仍相当出挑。

                        王宝强在洛杉矶Pasadena(当地有名的富人区,学区优秀,环境治安一流)的别墅,面积200多平,2013年购置,时价120万美元,大约相当于每平方米4万元人民币,是全美房屋均价的4倍。

                        而在国内,北上广深郊区一手房已在6-7万/平米以上。

                        其他利好也让国人难以抵抗:
                        比如长情相伴的永久产权
                        比如安心无坑的政策
                        比如做梦笑醒的租金
                        比如经得住夜夜轰趴的房屋质量
                        比如朋友圈里倍有面儿
                        ……

                        一句话,美国的房子,买了就舒坦了。

                        只是,这份舒坦是有隐形成本的。

                        02、隐形代价之房地产税

                        房地产税,是最易隐形的成本,尤其对没有这一概念的中国购房者。

                        房地产税什么概念?

                        这么说吧,在美国买了房,上至天空800米,下至地下800米,都永久属于你。万一在你家后院发现金矿,不要上报政府,所有的金子都是你的。

                        同时,作为条件,房地产税 (Property Tax) 也会世世代代跟随着你和你的后代。

                        在中国,房地产税也来了。中央政府也已在试点上海和重庆开征房地产税,未来会推广至全国。中国的土地是公有的,即便你交了税,也只是拥有房产40-70年不等的使用权。

                        美国房地产税由两部分组成:一个是地(Land); 另外一个是房及其他在地上的建筑(Improvement)。税是按政府评估的房子价值征收的,大致为房价的1.0-1.5%。

                        在美国,房地产税主要用于该区域的公共设施、教育等建设.因此,通常税越高的地方,学区和治安比周边其他区域要更好。而且,无论自住还是出租,房地产税都可以抵免房主的一定收入,减少房主的个人所得税。

                        那么,不缴美国的房地产税行吗?
                        那就等着房子被拍卖吧。

                        能少缴吗?
                        可以!前提是你的房子跌价了。

                        这意味着,在国内多买几套房子空关着坐等房价高走的习惯性做法,是无法完美嫁接到美国的。

                        你住或不住,房地产税都在那里,定期征收,不离不弃。

                        于是乎,我们看到,很多人赴美投资房产,房子都是要出租的,好在租金也高,可以用来覆盖需要缴纳的各种开销。

                        数据显示:2018年世界主要城市租金回报率中,美国德州达拉斯以9.76%遥遥领先,而洛杉矶、西雅图、纽约等大城市也均有不错的回报,远高于国内城市。

                        出租之前,可别忘了给房屋上保险。美国的房子都被强制要求买房屋保险,从而给房子提供稳定的财产保障以及出现损失的赔偿金。

                        同时,如果美国房屋出租,即便不是美国人,也需要每年定期申报租金收入。

                        作为非美国居民,得先申请一个税号,每年上报出租收入和费用。报税不等于缴税。假如租房子赚了钱(房租收入减掉地税、保险等等必要开销),根据租房利润,再交一笔个税给政府。

                        通常,在美国,住宅地产27.5年可以将整个购房成本折旧完,因此,每年隐形折旧费用可以抵免一大部分租金收益,真正需要缴纳的所得税是很少甚至没有的。

                        03、隐形代价之售房预缴税

                        如果有一天,你要抛售美国的房子,税费也跟中国有所区别。

                        在国内,“满五唯一”的房子,可以省下一大部分相关税费。

                        而在美国,有一条税例,外国人投资房地产税例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980,简称FIRPTA ) 规定,外国人卖房时,需要先预缴总额的15%作为预缴税金给国税局。

                        假定房子卖了100万美金,你先拿到手的只有85万,另外那15万要通过律师写支票给政府。下一年再通过报税,按照卖房的真实利润(即扣除成本后的增值部分),据当时美国个人税率计算税金,一般可以退回部分预缴税。

                        而如果是美国绿卡持有者,持有房子5年内住满2年,有夫妻各25万、共计50万美金的增值部分免税金额,基本可以抵消大部分美国房子的增值部分。

                        许多投资者也希望能撬动更大的财务杠杆,通常选择贷款买房。

                        中美购房在贷款上的差异是:中国是浮动利率,美国一般是固定利率,利率的固定有利于抵御经济市场上的不良风险。

                        04、最彻底的解决方案

                        买房容易养房难,但隐形成本浇不灭中国人赴美购房置业的热情,无数人用钞票投票证明了这些隐形成本是值得去承受的。万一在后院发现了美国的金矿了呢?!就算不发现金矿,租金收益、房价涨幅收益、节省的税金,就足以抵扣这些所谓的隐形成本。

                        权威数据统计,中国2017年海外房产投资额飙升至395亿美元,创历史新高,其中投资美国房产59亿美金。
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                        2018年,普遍被认为是投资美国房产的好时机。去年12月底最新税改法案由美国总统唐纳德·特朗普签字生效后,个人所得税起征额大幅提高、租赁市场有望迎来上升期,这对美国房产投资出租者来说,又是一大利好。
                               如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                          Tony

                          新税法不会给楼市泼下冷水

                          “新税法不会给楼市泼下冷水”

                                 如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                          几年前,房屋所有权率很低,许多分析师都指责是因为千禧一代学生债务比前几代更多,并且通常不着急结婚和组建家庭。然而近年来,情况却出现了反转,千禧一代反而成为了购房的主力军,但是新税法的出台是否会让局面遇冷呢?
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                                    立即成为今题VIP会员,在众多社区会员面前呈现你的信息!
                          最近通过的1.5万亿美元的税制改革立法从今年起将八年内的个人税率降低。企业减税预计将创造更多就业机会,小企业主对未来持乐观态度。这些都可以改善对住房的需求。 但并非所有人都是新税法下的赢家。从今年开始,抵押贷款利息扣除的上限为750,000美元,低于之前税法规定的100万美元。这项举措虽然不会影响大多数买家。但在高端市场,一些房主可能会感到压力。



                          那些在新税法生效前有抵押贷款且利息超过75万美元的房主可能会更不愿意搬迁。这可能会减少某些地区的住房存量,但效果应该是有限的。 可能影响特定地区住房市场的另一个因素是:新税法对人们可以扣除州和地方税的金额设置了10,000美元的上限。绝大多数房主不会受到这种变化的影响,但加利福尼亚州,纽约州和新泽西州等高税州的房主可能会感受到压力。由于经济适用房短缺,加州的房屋所有权率已经低于平均水平,而新的税法可能会使其再创新低。

                          但是,住宅建筑的创新正在提供更加经济实惠的可持续住房,这可以缓解住房难的问题。模块化住宅,现场建造,然后在该地块组装,在今天是一个更有吸引力的选择。预制房屋具有节约能源和减少房主碳足迹的设计原则,可以替代传统高成本的房屋。 如果在2019年12月31日之前居住,购房者可以获得30%的太阳能联邦税收抵免。之后,税收抵免将逐渐减少,直到2022年1月1日。 新的税法大大提高了标准扣除额。
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                                    立即成为今题VIP会员,在众多社区会员面前呈现你的信息!
                          2018年,共同申请的已婚夫妇的标准扣除额为24,000美元,几乎是2017年标准扣除额12,700美元的两倍。对于与配偶分开提交的单身人士或已婚人士,标准扣除额从2017年的6,350美元上升至2018年的12,000美元。 大多数房主不会有超过新标准扣除限额的抵押贷款利息扣除或税收抵免,有些人可能会认为这是一种可以减少房屋所有权的力量,因为税收核销不会是一个明显的好处。但拥有房屋意味着更多,其意义远超降低缴税。税收法案将更多钱存入人们的口袋,而较低的上限不会影响大多数房主。整体而言,房地产市场前景依旧良好。
                                 如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                          “新税法不会给楼市泼下冷水”

                            她还傻傻的

                            美国房子竟然比咱们的大25%

                            “同等住房面积,美国房子竟然比咱们的大25%”
                            买房时要注意的细节有很多,其中就包括“住宅面积”,也就是房子的大小。这个指标看似简单明确,但其实经常会误导买家。
                                   如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                            测量住宅面积是一项复杂的工作。关于住宅类房地产的测量没有既定的行业标准,因此测量方法也是“五花八门”。但若是数据不准,势必会对房价产生影响。
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                            话虽如此,各位房主和买家也不必过分紧张。掌握了以下信息,会让准确测量变得非常简单。


                            住宅面积(GLA)

                            谈到“住宅面积”,通常情况下指的是房子的建筑面积(Gross Floor Area, or GFA)或者使用面积(Gross Living Area, or GLA),计算步骤如下:

                            1、加州的圣何塞和旧金山比例达到 68.5% 和 64.5%。

                            2、犹他州盐湖城(Salt Lake City)的比例为 55.4%。

                            3、华盛顿州西雅图的比例为 52.4%。

                            4、犹他州普洛佛(Provo)的比例为 51.1%。

                            5、加州的圣何塞和旧金山比例达到 68.5% 和 64.5%。

                            应纳入住宅面积的部分

                            当然,光是简单计算还不够,你还需要了解以下几点:

                            住宅面积中不应包含车库,通常也不包含地下室(无论完工与否)。不过,房主应该测量并记录地下室的面积,将来卖房的时候仍可算入住宅总面积。

                            与地下室不同,完工的阁楼如果足够宽敞(有直径大于七英尺的开阔空间)且适合居住,则应该包含在住宅面积中。这一原则也适用于房子的其它楼层。

                            以一栋双层住宅为例,假如一楼面积为 1500 平方英尺(约 140 平方米),二楼面积为 1000 平方英尺(约 93 平方米),外加一个面积为 800 平方英尺(约 74 平方米)的可居住阁楼,那么该双层住宅的总面积应为 3300 平方英尺(约 307 平方米)。假如还有一个在建的面积为 1000 平方英尺的地下室,以及一个面积为 600 平方英尺(约 58 平方米)的车库,房主可以在房屋描述中单独声明这两个区域,但不能把住宅面积增加至 4900 平方英尺(约 455 平方米),否则会被视为向买家提供不实信息,故意抬高房价。


                            确保测量数据的准确

                            由于住宅面积会直接影响到房屋估价(Appraising)的结果,因此,房屋交易过程中必须重点考察住宅面积实际包含的区域。

                            部分卖家会将在建的地下室包含到住宅面积当中,让买家错误地估计了房子可使用面积的大小。一些建筑设计师和估价人员会使用外墙数据来计算房屋的建筑面积,这可能与房子的实际使用面积(GLA)数据不一致。

                            无论采取何种测量方法,房屋交易过程中,卖家要始终保持数据透明,买家则要花时间认真考察。

                            举例说明,假如卖家根据开发商的设计图,声称房子的面积达到 2000 平方英尺(约 186 平方米),而买家聘请的估价人员经过实地考察,发现只有 1600 平方英尺(约 149 平方米),那么卖家就要承担失去这笔交易,或者被迫降价的结果。
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                            对买家而言,也要做好实地考察工作,确保住宅面积数据“货真价实”。
                                   如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                              Ada

                              调控楼市的利器

                              最近,楼市发生了两件大事。
                                     如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                其一,个别城市调控设定了房价“涨停板”,比如福建的宁德、云南的昆明和大理;其二,全国30个城市要治理房地产市场乱象。
                                   今题网深受本地社区欢迎
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                                调控不断,力度不减,整治和限价真的靠谱?助推房价上涨的真正原因是什么?


                                整治和限价靠谱?
                                先说治理乱象。
                                首先,如此大规模的整治,在今年还是第一次。
                                但房地产市场治理的关键是,能否解决现实存在的问题。
                                “解决问题的关键是要加快建立房地产市场的长效机制,而不是单纯的依靠整治市场秩序。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受中新社国是直通车采访认为,政府应该把更多精力放在长效机制的建立上,因为这才是解决房价问题的治本所在。
                                同顾云昌持一致观点的还有易居研究院副院长杨红旭,他接受中新社国是直通车采访表示,整顿房地产市场秩序并没有改变“供需关系”,只是在客观上起到一定的降温作用。
                                既然治理乱象不能治本,那限价呢?
                                近日,为了响应号召,福建宁德为楼市设定了“涨停板”,中心城区每年涨幅控制在6%以内。
                                无独有偶,云南昆明和大理也出台了类似政策,为房价涨幅设定上限。
                                问题是,限价能解决问题吗?
                                早在2011年,国务院推出八条房地产市场调控措施,简称“新国八条”,其中一条要求“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。
                                这一条在后来的执行过程中,被争议“是涨价标准还是数字游戏”。
                                历史不会简单重复,但总压着同样的韵脚。
                                受限价影响,今年的房地产市场出现了一些现象级情况,如西安爆出摇号丑闻,杭州摇号有人摇到晕倒,深圳则出现千万富翁排队抢房景象。
                                在顾云昌看来,限价非但不能解决问题,还带来两大结果。
                                一是一二手房倒挂,导致市场价格失真,制定政策时的参考价值打折;二是出现抢房现象,不仅前置了需求,甚至没有需求的人也加入抢房行列,进一步加剧供需之间的不平衡。
                                值得注意的是,在限价情况下,开发商很难有动力提高品质,房地产市场的高质量发展也会受到影响。此前,北京已经有个别限价房项目出现偷工减料、降低成本的情况。
                                “房地产市场具有周期性,调控时间点踩得不准,调控力度掌握不好,反而会增加市场的波动震荡。”顾云昌建议,应该采取更加符合市场的做法,而不是用行政的办法解决问题,政府决策部门要对房地产进行研究,摸清规律精准调控。
                                调控楼市的利器
                                既然“限价”和“整治”无法根治,解决房地产市场问题还有没有别的办法?
                                解决问题首先要找到产生问题的原因。
                                在顾云昌看来,房价上涨过快有四点原因:
                                一是,货币超发,导致资产价格泡沫出现,中国的M2增速远远高于经济增长和物价水平增长速度。
                                二是,土地错配,一线和热点二线城市人口流入,土地供应不足,三四线城市人口增长缓慢,土地供应过多。
                                三是,土地财政依赖,土地财政导致地价只涨不跌,土地价格增长的幅度高于房价增长幅度。“房价上涨的背后是土地财政制度在作怪。”顾云昌直言。
                                四是,老百姓缺乏投资渠道,房地产居住属性之外的投资属性凸显。“买到就是赚到,大家自然去抢房。”顾云昌说。
                                如果将房价上涨的原因一一对应,货币政策的制定者和执行者是央行;出让土地使用权的之前是国土部门,现在是自然资源部;土地财政归财政部门管;拓宽投资渠道,还涉及股市、债市等。
                                言外之意,房地产长效机制的建立不仅是住建部门的事儿,还涉及金融、财税、土地制度等多方面问题。牵一发而动全身。解决房地产问题,需要综合考量。
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                                “长效机制的建立是多方面的,甚至可以说房地产长效机制建立起来,整个宏观经济的长效制度也就差不了多少了。”顾云昌说。
                                     如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                                Ada

                                A股回购额是去年的1.5倍

                                据统计,截至上周,今年以来A股共有314家公司进行了389次股份回购,累计回购额145亿元,已远超去年全年;港股则有120家公司耗资119亿港元回购自家股票,累计回购次数达1415次。
                                       如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                “豪爽”回购对股价的稳定作用也立竿见影,如A股的美的集团、分众传媒,港股的中国恒大等,均在推出大额回购计划或实施大笔回购后,获得了一定幅度的股价反弹。
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                                A股回购额是去年的1.5倍
                                据上证报资讯统计,撇除因激励对象离职、业绩补偿等特殊原因实施的股票回购,截至7月12日,今年A股共有314家公司进行了389次股份回购,累计回购额145亿元,规模达到去年全年A股92亿元回购额的1.5倍。

                                同时,数据显示,今年以来A股共有232家公司公布回购预案,已进入实施阶段及完成实施的有65家,说明下半年回购仍有望持续放量。在上述发布回购预案的232家A股公司中,有45家公司的回购股份将“作为后期实施公司股份奖励计划、员工持股计划或股权激励计划的股票来源”。
                                从已回购金额看,A股公司中排名前三的分别为永辉超市、苏宁易购和海南海药,回购金额分别达16.26亿元、10亿元和5.09亿元。同时,回购预案规模排前两位的美的集团、分众传媒,分别预计最多将回购40亿元、30亿元。发布回购预案后,两家公司股价已分别上涨6%、12%。
                                港股公司今年累计回购1415次
                                港股方面,截至7月12日,今年共有120家公司出手回购,累计耗资119亿港元,回购次数达1415次。
                                去年比较热门的港股通标的美图公司、复星国际、IGG等均出现在港股回购榜单前列。其中,美图于5月25日开始入市回购,至7月12日,已累计回购18次,累计回购金额超过6亿港元。复星国际今年以来已回购22次,耗资4.26亿港元。去年深受内地投资者青睐的手游股IGG今年已累计回购15次,累计回购金额达3.13亿港元。
                                港股回购之所以频次较高,但单次金额不大,是由于港股公司可在周年股东大会时预先取得股东授权,授权期内可择机回购不超过已发行股份一定比例的股份。
                                恒大“领头” 地产股扎堆回购
                                房地产股是今年港股市场回购最密集的板块。尽管相关公司上半年的销售业绩依然亮丽,但其股价却没有延续去年的升势,有的甚至出现较大幅度回落,这也引发了地产股的回购潮。
                                今年以来,已有近10家在港上市的地产公司出手回购自家股票,其中最“豪爽”的还数中国恒大。在刚刚过去的5、6月份,房地产股持续走弱。进入7月,中国恒大开始频繁“出手”,在7月份的9个交易日里回购了8次,累计耗资达28.4亿港元。
                                大手笔买入让中国恒大暂时摘得今年港股“单笔回购金额最大”及“累计回购金额最大”的桂冠,也让中国恒大的股价在这9个交易日里回升了7.25%。其实,近5年来,中国恒大每年都有回购操作,2014年至2018年7月12日期间,累计回购高达81次。
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                                除恒大外,回购额较大的还有碧桂园、世茂房地产、新城发展控股、龙光地产等。其中,碧桂园入市4次累计回购7.28亿港元,位居港股回购榜第二位。
                                       如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                                  Cristina

                                  “全美最热房市”排名TOP20

                                  “全美最热房市”排名显示,在6月,旧金山只排第六,虽然是湾区和加州排名最高的城市,但是不及德州Midland等城市。
                                         如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                  “全美最热房市”6月份的前10名:
                                       今题网深受本地社区欢迎
                                            立即成为今题VIP会员,在众多社区会员面前呈现你的信息!
                                  ❶ 德州Midland
                                   
                                  ❷ 俄亥俄的哥伦布
                                   
                                  ❸ 波士顿
                                   
                                  ❹ 印第安纳的Fort Wayne
                                   
                                  ❺ 爱达荷的Boise City
                                   
                                  ❻ 旧金山
                                   
                                  ❼ 湾区的委利贺
                                   
                                  ❽ 纽约州的水牛城
                                   
                                  ❾ 科州的科罗拉多泉
                                   
                                  ❿ 密西根的底特律
                                   

                                   
                                  11至20名是:

                                  ⑪ 威斯康辛的Racine
                                   
                                  ⑫ 密西根的Grand Rapids
                                   
                                  ⑬ 湾区附近的沙加缅度
                                   
                                  ⑭ 纽约州的罗彻斯特
                                   
                                  ⑮ 华盛顿州的Kennewick
                                   
                                  ⑯ 湾区附近的士德顿
                                   
                                  ⑰ 德州的达拉斯
                                   
                                  ⑱ 麻州的Worcester
                                   
                                  ⑲ 华盛顿州的Spokane
                                   
                                  ⑳ 湾区的圣他克鲁兹
                                   
                                  据房地产网站Paragon的最新报导,旧金山6月的中间房价飙至162万,比年初时涨了20万5000元,涨幅14.5%。但Realtor.com的排名显示,旧金山的房市仍不是最热。
                                        今题网深受本地社区欢迎
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                                  排第一的德州Midland,已连续三个月高据第一,因为这里经济蓬勃,人口密度不大,地价不算贵,房价不算高,建房成本低于全国平均,更重要的是这里能够负担买房头款的居民比例最高。
                                         如何降低推广成本,有效提升你的业务?

                                    Mary

                                    来休斯顿买房的四个理由

                                    休斯顿买房——应该是很多投资者最近考虑的问题,那么在大家出手买房之前,你要了解当地的房价,要了解自己为何要投资休斯顿房产,今天就带大家看看让你购买休斯顿房产的理由。
                                     
                                           如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                                    首先我们现在看看以往的数据,在2017年5月,休斯顿房产成交数量达到8,156户,创历史最高纪录。比2016年同期的7,315家增长了11.5%。五月份房屋销售总额上涨17.4%,达28亿美元。这些都是非常惊人的数字,也正是这是数据,证明休斯顿房产的优势。那么究竟为何要投资休斯顿房产?
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                                    众所周知,《美国新闻与世界报道》测评指出全美最佳移居地,德州四所大都市均跻身榜单,这其中就包括休斯顿。
                                     
                                    1、人口增长
                                     
                                    休斯敦人口的蓬勃发展使其成为美国发展最快的地区之一。 过去几年,净迁入人口增长,休斯顿地区排名全美第六。有预测指出到2020年,休斯敦的人口将从的216.2万增长到252万。 到2030年,这个城市将拥有280万居民。
                                     
                                    2、经济产业发展
                                     
                                    休斯顿有最着名的石油工业、美国国家航天局以及休斯顿港口(墨西哥湾最大的经济中心),这个城市虽然以石油类、生物化工类、航空工业类作为第二产业基础,经济发展势头良好。
                                     

                                    3、房屋租售市场
                                     
                                    休斯顿经济增长迅猛,而物价生活成本却低于美国平均水平,就业市场需求大,吸引了众多移民者前来居住,人口激增同时导致房屋需求增加,住房需求连年暴涨。德州并不需要缴纳州税,房屋开销仅占收入的36.1%,使得休斯顿房屋市场蓬勃发展,可以满足不同人群的多种需求。
                                     
                                    4、房屋租售现状
                                     
                                    据休斯敦房地产经纪人协会(HAR)最新报告指出,仅2018年3月期间,休斯敦房屋销售量比去年同比增长11.7%。
                                    在住房销售的火热刺激下,休斯敦的租房市场也异常火爆。独栋别墅出租量同比大增36.6%。连排别墅/公寓出租量也同比大增37.8%。
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                                    所以想要在休斯顿买房的各位,有很多理由值得你选择投资休斯顿房产,希望大家都能把握住机会选择适合自己的房产。
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