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Hebe

华人在美国买房需要具备什么条件?

很多人都知道,在美国买房和国工作是一件很不简单事情,为此就需要大家对这样的事情做出很多的牺牲,那么在美国买房需要注意哪些细节,今日我们就来分享一下吧?

除了钱够多以外的。需要绿卡么,或者其他的什么手续。比如出国需要签证和护照还有***。在美国买房容易么急!谢谢大家了... 除了钱够多以外的。需要绿卡么, 或者其他的什么手续。比如出国需要签证和护照还有***。
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如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授权委托书需要公证,另外**一份护照复印件就可以了,受托人有了授权委托书,可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。
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1、美国针对房产的购买没有太多限制,至于中国人没有绿卡亦可购买美国房产,美国的房地产市场相对自由开放,各州政府几乎都没有设置类似于"购房指标"的数据。所以中国人想要在美国买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产中介商就"万事大吉"了。
2、买房不能移民:外国人可以在美国买房,但不能借此获得美国身份。有产权和有居住权不同:在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。
拓展资料:
海外买房注意事项
1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户,对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方**购房款证明,或者银行贷款证明,是英文的,毕竟美国人能看懂中文的不多,入乡随俗,不要被细节打败。
2、看上美国房子后,该怎么出价,美国是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。
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以上就是关于华人在美国购买房子的时候应该注意的一些细节哦
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    gjgj

    美国买房买公司 先把好三关

      世界各地经验丰富的投资者现在都在忙于购买美国房地产及企业。一些外国公民这样做的动机是把有可能贬值的货币转换成以美元计价的硬资产。就房地产而言,我们看到从超豪华住宅到品牌商业地产在内的各类房地产被收购的步伐都在加快。外国公民同时也正在疯狂购买美国企业,他们对各种各样的公司都感兴趣,尤其偏爱那些拥有知识产权的公司。

      从投资的角度来看,外国公民必须考虑三个主要因素:(1)房地产或企业的质量,(2)减轻税额负担,(3)减轻责任。
      第一是房地产或企业的质量。显然,所购房地产或企业有增值潜力是投资者考虑的首要问题。极其重要的是,确保要购买的房地产或企业没有任何尚未披露的负债或隐藏的问题。“知道你是从谁的手中购买该房地产,甚至知道他们出售该房地产的原因,可以对一项投资是否成功产生巨大影响,”国际企业及私人客户调查与保安公司GuidepostSolutions董事总经理卡罗琳·壬辛(Carolyn Renzin)说,“外国公民在美国购买房地产或企业时犯下代价惨重的错误绝非少见,而且这些错误往往都很容易避免。”

      第二,外国公民应采取措施减轻当前及未来的税额负担。比如,取决于所购买的房地产的类型、购买房地产所采用的融资方式以及房地产所处的位置,外国公民可能需要承担一些不同的税项。威瑟斯-伯格曼律师事务所(Withers Bergman)合伙人爱德华·雷恩(Edward Renn)在国际私人客户法律问题上享有国际权威,他说:“在美国购买房地产时,外国公民在应对税务问题方面最好采取主动的方式。我们发现,安排这些房地产购买交易的最佳方式可能通常需要综合利用美国实体与非美国实体。比如,在与一批对商业地产有兴趣的投资者打交道时,我们发现,以基金名义收购商业地产往往是最佳选择。”在收购美国企业时,同样可以(而且应该)采用与上述完全相同的思维及操作方法。
      外国公民还应注意遗产税。Seneco & Associates是一家专门处理国际税务问题的著名高级规划精品金融服务公司,该公司总裁弗兰克·赛尼克(Frank Seneco)指出:“外国公民名下的所有美国房地产都要缴纳美国遗产税。在购买房地产或企业之前,可以通过一些巧妙的安排来减少或免除遗产税,从而既可以合法地把自己部分财产转移给继承人,又可以避免被美国政府分走一杯羹。”

      第三,外国公民应合理安排自己持有美国房地产及企业利益的方式,以保护自己免遭不公正的诉讼。“在获得适当数额及类型的财产及灾害伤亡保险之后,外国公民的明智做法是通过各种信托、合伙制公司或公司的名义购买美国资产,”雷恩解释说,“精明的资产保护计划几乎在任何时候都是明智的要务。”
      外国公民收购美国资产的步伐显然不会很快放慢。相反,所有迹象表明,这个步伐只会加快。对于在美国投资的外国公民而言,审慎明智的做法是:在购买美国资产时要精明,同时务求减轻税额负担并且减少风险。

      gjgj

      移民美国生活 比想象更便宜

        去过美国的人都会有一个疑问,就是为什么感觉美国的衣食住行都比中国便宜,而他们的收入又比中国高很多,这到底是什么原因造成的呢?
        衣:美国的策略就是控制定价权。以耐克为例,一件衣服的出厂价92块,在美国卖200块,中国卖668块,我们是美国的3.4倍,通过研究发现其中中国的税比美国高35%,另外还有205%缺乏解释。美国为了做控制定价权,厂商给中国的代工厂下单的时候都有一个原则,就是把各种成本核算清楚,最后给中国代工厂5%的利润。另外他们有意制造中国代工厂的过剩产能。

        食:美国的策略直接补贴。中国的小麦和玉米的价格比美国贵50%,所以吃粮食的鸡鸭鱼猪等等的,都比我们便宜。美国的直接补贴分两步走,第一步低息贷款,第二就是直接给钱。美国政府透过这两个直接补贴的办法使得美国农产品以及吃农产品的副食品都很便宜。中国也有两个补贴的办法,第一是农机具的补贴,拥有农机具的是商人,不一定是农民,他们帮农民耕地是收费的,对他们进行补贴之后对农产品的价格影响不大。第二是保护价收购,只要农产品价格跌了以后,政府马上按照保护价格来收购,但是卖到市场也是保护价。
        美国人的生活成本较低,他们的生活费用只占工资的5%-10%,因为物价比较便宜,大部分生活必须品和国内价格相当,如50磅泰国米只需$28,猪肉1磅$1.6,1加仑牛奶(3.72L)$2.2,鸡肉和蔬菜价格差不多。一磅一块多美元,每个周末去超市买一周的食品,五六十元就塞满一拖车,四口之家的每月伙食费有$800就过得不错了,实际上不少家庭不太愿意每天做饭,一周只做几餐晚钣,而其它时间买些半成品,用烤箱或微波加工,加上一盘有色拉的生菜就是一餐晚钣了。在外面吃自助餐,早中晚的价格各相差2-3美元,中餐10块左右,儿童每人只要一美元。当然在餐馆吃正餐就比较贵,要一小碗饭就要$5。

        住:美国的策略是控制通货膨胀和税收。中美两国同样最大城市的商业地产项目,美国的价格是我们的30%。中国的地产总共要收12种税跟56费,这加在一起就是占了房地产价格的70%左右,这些就是我们比美国高出的部分。房价为什么会涨这么快?美国过去100年通货膨胀平均每年平均3%,房价涨幅差不多每年4%,因此在美国买房可以对抗通货膨胀。中国过去10年,中国平均每年印钞速度是18%,另外北京、上海、广州、深圳的房价平均每年的涨幅分别是北京23%、广州21%、上海17%、深圳14%,加一起平均是18.75%,接近19%,因为钞票印得过多导致严重的通货膨胀,老百姓买房子来避险,这是中国房价涨的最主要的原因。
        美国有独立居屋、公寓,甚至也有象国内集体宿舍似的廉租房,象征性地收一点房租,分配给社区内的穷人居住,差价由政府补贴。美国人房屋的外表不怎样,但很注重家里的设备及装饰,从屋里屋外的布置到房前房后花草养护,都愿意化钱装修打扮,屋内各种家用电器设备齐全,常配有台式及笔记本电脑,客厅、餐厅及厨房连在一起,还有一间活动室,放有钢琴及其它乐器,有的还有乒乓球室,面积很大,卧室都配有大壁柜,非常实用,前后院的花木草坪都配有自动喷水系统,每日定时喷洒一至二次,由于美国人工费用很贵,因此前后院的除草剪枝都是自己动手,大约半个月修剪一次。衣食住行中,是比较注重行,一般家庭都有两辆以上的车,稍为富裕的家庭还有游艇、房车,家庭养一台车的费用也约$200,每隔5-6年就要换新车。

        行: 美国的策略是强化竞争。我们以奔驰S350为例,奔驰S350在美国售价57万人民币,卖到中国就成了150万人民币。第一个原因,有些中国人人傻钱多。同样的汽车,我们的价格中美国的300%,我们经过计算发现,关税、增值税、消费税等等差不多可以解释54%的差距,剩下的146%缺乏解释。第二就是中国没有高端豪华车的本土品牌,这就使得国外的豪华车品牌联合垄断在中国同时提高价格,我们绝对没有办法竞争。
        美国人的生活是离不开汽车的,所有与生活相关的设施,如超市或商店、机关或企业、医院、学校或文体场所都离家较远,除了在市区生活外,都必须依靠有汽车才能使自巳的生活正常运转,因为郊区周边环境较好,房价相对便宜,大多数居民都选择在城市郊区购房或租房,因此在城市周边逐渐形成一些居民小区,形成社区,形成新的生活圈,相应的市场、医院、学校也应运而生,老城区基本上很少再建设,维持原样,使人感觉城市市貌陈旧,不如国内一些城市豪华气派。火车在美国主要是用来运货物,从洛杉机到旧金山都没有直达火车,要中转几次才能到达,且车费和机票差不多,因此在美国,没有汽车,生活极为不便,生活质量明显下降,自行车是用来锻炼身体的,而不用作交通工具。美国人的休闲生活是以家庭为主,以亲近大自然为主。

        Cristina

        去美国就去这些地方买房!


        去美国买房,除了预算,买哪里应该是购房者最关心的地方了。
              如何降低推广成本,有效提升你的业务? 
        如果想要在西海岸买房,是一种什么样的体验呢?这里距离中国更近,直达的航班更多,气候也历来备受大家喜欢。
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        一项最新全美最具竞争力城市排名显示,美国房价最具竞争力的城市,有超过2/3的城市位于华盛顿州和加州。加州的佛利蒙、圣何塞,华盛顿州的西雅图并列最具竞争力城市榜首。

        那么在最具竞争力的市场上,买家会遇到什么情况呢?
        以西雅图为例,一套出售中的房屋平均可以收到6个offer,平均每套房子最终的售价可以比挂牌价高出7%的价格并且在7天内售出,热门房屋的售价可能比挂牌价高出15%并且在5天内售出。
        在这些城市,房源的供应量和购房者需求达到了一个高点,导致一些房子最终的成交价可能比挂牌价格高出10万美元。

        很多最具竞争力的城市都是技术中心城市,这些城市吸引了大量的移民来这里寻找工作,但是市场上新增住宅公寓却不够充足,这也导致了激烈的竞争和房价上涨。
        本项研究用“competition Score”来确定最具竞争力的社区和最缺乏竞争力的社区的排名。依据四个主要因素来对每个社区和城市的竞争力进行了1至100的打分,分别是以下四点:
        在一个区域内,竞争物业的平均报价数。
        在至少有一种偶发事件被放弃的报价中的百分比(表明买方愿意牺牲某些东西诸如检查,以使报价对卖方更具竞争力)
        房价高于标价的比率
        上市天数(较短意味着市场竞争更激烈)

        一些城市部分社区的房子可能会更有竞争力。比如位于加州的森尼维尔和西雅图的菲尼岭,因为拥有苹果、谷歌和亚马逊等科技公司的大量员工,楼市显得更为火热。
        房价在过去一年多的时间里在持续上涨,低总价房屋正在大量减少。
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        在硅谷地区,Hepp的数据显示,总价低于100万美元的房屋销售量以两年来最快的速度下降,降幅达到了28%,其中圣马特奥和圣克拉拉县下降了50%。与之相反的是,总价超过100万美元的房屋销售量持续增长。
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          美国买房投资 租金回报率计算

            很多朋友有兴趣购买美国的房产,作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时,再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说,将来在合适的时候用于自住,也是可行的。但是在面对投资的选择时,
            投资房产可以分为两种情况,一种是现金买房,第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。

            一、现金买房的租金回报率
            现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
            租金回报率= 每年净房租收入 / 购房总价%
            首先计算购房总价。购房总价很容易获得,就是房屋买家支付给卖家的金额。
            然后计算每年净房租收入。
            每年净房租收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出

            二、贷款买房的租金回报率
            贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点,但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
            租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%
            每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 - 年固定还款额。
            其中,自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
            持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过,道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。

            gjgj

            加州海边一房难求 美国买房转向内陆

              洛杉矶县与橙县房价暴涨,购屋人“一屋难求”,河滨县、圣伯纳汀诺县等内陆地区,也成不少中国投资客目标区之一,房价短短几个月平均上扬15%至30%,看上“大、新、又便宜”房屋,出手不手软。
              过去十多年南加州人口东移显著,2013年最新人口普查显示,河滨县人口成长较十年前增加四成,圣伯纳汀诺增加近两成,从奇诺、奇诺冈到库卡蒙加牧场、芳塔纳,再到河滨、科洛纳,与热门的Eastvale等地,十多年来开发案一个接一个,愈显便捷的生活机能,成了购屋人另一个选择。
              “这波房价飙涨,内陆地区也受惠”。美国加州某资深房地产经纪透露,若只准备40多万甚至以下,想买"大又新一点"的房子,只能往

              Ada

              美国买房置业七条“潜规则”

              近年来,越来越多高净值人士热衷海外置业,以寻求资产的保值增值。比如子女教育、财富保值是人们赴美购房的主要驱动因素。但是在美国买房却有它自己的一套“潜规则”,尽管没有绝对要遵循的“规则”,但也有比较好的做法和行之有效的规律。今天,就来给大家分享一下购置美国房产中的几大“潜规则”。
                     如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                1、美国买房并不代表能移民
               
                外国人可以在美国买房,但却不能借此获得美国身份。不过,办理绿卡的移民申请人可以买房。因为在美国,房产管理与移民机制是相分离

                gjgj

                美国买房贷款 三大重要文件

                  1.诚信估价单 (Good Faith Estimate)
                  依据房地产成交程序法(Real Estate Settlement Procedures Act) 规定,从2010年1月1日起,房屋贷款经纪人必须在收到你的借款申请后三天之内,交给你一份诚信估价单( Good Faith Estimate ,简称GFE)。估价单上会列出所有的费用,包括银行和贷款公司所收取的费用,房屋估价费,银行的贷款审批费,产权过户公司等所收的费用。将诚信估价单和下列的HUD-1 过户声明书两相比较,会使您更容易确定结算时得到的贷款与诚信估价单中提供的是否一致。

                  2. Settlement Statement HUD-1 过户明细表
                  过户时,放贷人必须给借款人提供新的美国住房和城市发展部(De? partment of Housing and Urban Develop? ment, 简称HUD) 第1 号过户明细表(Settlement Statement HUD-1),上面会逐条列出各项费用。美国住房与城市发展部将房屋买卖中涉及的结算表统一标准化,即HUD-1,此后全美国所有关于住家房屋买卖的交易都要出具这份表格,即HUD-1 来作为房屋买房的证据之一。

                  HUD-1 过户明细表是您所有开销的总清单。除了您的头期款,定金,和其他贷款相关费用,还有房屋估价费,银行的贷款审批费,产权保险费,产权过户公司等所收的费用房产证保险,房屋转换税,房屋保险费等等。建议您在过户前一天空出一、两个小时的时间来阅读HUD-1 文件,察看所有的费用,若有问题立即向房地产经纪人或贷款经纪人询问,以免过户当天让您措手不及。

                  3. HUD指道手册
                  在拿到诚信估价单时,您还会收到一份新的《选购您的房屋贷款: HUD 成交费用手册》(******** For Your Home Loan: HUD''s Settlement Cost Booklet),这是房地产成交程序法规定贷款银行必须提供的购屋贷款指南,它可以帮助你理解上述两份文件。这个手册可以在网上获得,尤其是您在为买卖房屋而感到困惑时,先熟悉这些文件,将为你减少很多头疼的事。

                  gjgj

                  中国人赴美买房 五大误区需避开

                    美国买房常见误区一:由个人或他人喜好主导购房
                    许多中国人因为子女美国留学,全家移民或者是投资美国房产等诸多因素考虑到美国去购买房产,其中很多人可能是第一次购买美国房产,所以在一起相关问题或者手续上不是十分清楚,甚至有一些的误区。
                    中国人在美国找房时都会有无意中想到朋友的一些话或者带著朋友的一些喜好或者习惯,比如一位朋友家的门上有较大的窗户,一个亲戚的花园是东面大西面小等等因素,在这里提醒您,在美国买房最好不要带感情或他人的喜好,每一栋房子都不相同,应该根据不同的地段,地形,位置等等外部环境进行取捨。
                    美国买房常见误区二:物业比周边环境重要
                    我们知道很多人都会问各类的美国房产内部的装修,建造年份,卧室大小等,但是在对于房产的外部环境的瞭解上不够深入,如果您买的这栋别墅装修豪华无比,但是周边的别墅却是明显低1个档次,那麽您买的这栋别墅价格不会比周边的贵多少,因为整体的社区对单体的房产的影响非常大。
                    美国买房常见误区三:看房时间跟著感觉走
                    说到这点很多人都会深有体会,那就是很多买房人买房之前从未或者很少有非常周密的计画和安排,大多是跟著感觉走,没有明确的目标和明确的计画乃至时间。这样的不利之处在于在较长时间的看房没有找到感觉的话,容易产生心里的厌烦性和身体上的疲劳度,这样对于再次看房并购买非常容易带来负面作用。
                    美国买房常见误区四:银行法拍屋的定金问题
                    在某套竞标物少有人问津的时候,定金的多少不是那麽重要,但是只要是热门的竞标物,那麽少支100美金,也可能会意味著你与这套别墅失之交臂。但是在中国人购买美国房产的一手或者二手房时候,首付的比例基本维持在20-50%不等,是一个比较稳定的数字,定金的多少不会对这套物业的最终购买产生很大的影响,但是有一点,定金是不退还的,任何一个在美国的交易遵循的都是2个字:信用。
                    美国买房常见误区五:好友比专业人士更可信
                    这个问题中国的客户一定会有很深的体会,只要是坚持自己的想法从2000年一直到2009年,购买中国房产的人都是大赚的赢家,其实这个在美国又何尝不是,明明是一个很好的交易,但是却因为朋友或者亲戚的一番话或者一个邮件而放弃了自己最初的想法,要知道在任何的一个领域都有专家和伪专家,做为一个想要在美国买房的投资人最需要做的就是鉴别,而不是盲从,朋友或者亲戚是站在他们的立场或者出发点去思考这个问题或者这个交易,但是做为某个行业或者某个领域的专家是会更客观更系统的去帮助客户瞭解和掌握这个行业或者这个领域的一些思路和设定,这视为中国人买房一个非常大的误区。

                    Mary

                    美国房地产投资挣钱比中国起码多20倍

                    美国房地产投资挣钱比中国起码多20倍
                    美国最大的房地产经纪公司Keller Williams的创始人盖瑞·凯勒(Chris Goff)曾说,金钱生活在恐惧的另一端。
                        如何降低推广成本,有效提升你的业务?
                    他把获取财富的过程比喻成渡过一条宽广且水流湍急的大河。在过河之前,你的内心充满恐惧。而当你到了河的另一边,回头看去的时候,会发现那条河也不过如此。只有渡过了河的人才会有这种体验。
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                    房地产投资专家克里斯·高夫(Chris Goff)在他的教学班上,给我们这些坐在台下的学员提了一个问题:有五只青蛙坐在河岸上,三只想往水里跳……

                    问:现在岸上有几只青蛙?
                    答案是五只。
                    仅仅“想”是不够的,没有行动就没有变化。他用这样的一个比方来告诉我们房地产投资这件事上行动的重要性。
                    如果说这两位专家的话可以总结为面对房地产投资时的两条忠告——克服恐惧和立即行动,那么我认为,对于中国的在美投资者来说,还应该有第三条忠告:忘掉你在中国谈到房地产投资时的思维方式。
                    01
                    每当要跟中国的朋友提及房地产投资的时候,我几乎总能猜到他/她的第一反应——“你是说在美国买房吗?”
                    中国人普遍思维中,房地产投资与买房是划等号的。这种现象存在,有很充分的理由,那就是——中国的房地产市场把大家训练成了这样。
                    一方面,过去近20年里,你只要买到房,就能几倍甚至十几倍地获利。另一方面,中国的房地产市场其实也不允许投资者玩出多少别的花样。
                    然而,在美国的市场上,如果你还这样想,那就太过自我设限了。毫不夸张地说,美国房地产投资的玩法起码有中国的20倍之多。
                    我随手举一个例子吧。我想它会是大部分中国人闻所未闻的——
                    美国的地方政府每年向屋主征收房产税,它们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而,并不是每个人都会按时缴纳房产税。有的人因为遇到了经济上的困难,或是仅仅因为不知道有这么一笔税(比如不知道自己继承了一套房产),就使得他们“被”欠税。
                    这个时候,政府会要求他们补缴税款,并支付罚金,但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说,罚款不是目的,只要税款收不上来,那它就影响政府的正常运转。
                    这个时候政府会怎么做呢?
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                    美国政府会在这些房产上加上一个负担,叫留置权(lien),然后公开把这些留置权拍卖给投资者,并承诺给投资者一个高额的回报,年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。
                    这样一来,政府从投资者手上拿到了钱,而房主有一定的“赎回期”,如果他们在赎回期内把债还了,那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息。如果房主没有赎回,那么房产就会被拍卖,然后用于还债,投资者也会拿到他的本金和收益。
                    这是我对这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大,比如有一部分州不是拍卖留置权,而是拍卖屋契(deed)。
                    我们这里不陷入细节,我想表达的核心意思是,这种在中国完全不存在的操作,催生了大量的投资机会。其中的策略非常多,有一些策略的聪明程度令人拍案叫绝。其中甚至还区分出了一级市场和二级市场。
                    02
                    如果我问你,房地产投资的方式有哪些,你肯定能说上来两种:买个房子等它升值,或者把买了的房子租出去。
                    这两种方式在美国都有,但是,如果你去房地产投资的会议或者俱乐部,你会发现,大家普遍关心的并不是这两种方式。
                    如果我说这两种在中国的主流方式在美国是非主流,这可能有点夸张,但说它们不是人们的第一第二选择,则肯定没毛病。以下我就来让各位拓宽知识面,具体聊聊美国人所关心的投资方式。
                    美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色,贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让(assign),这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。
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                    美国的房地产投资还有第四种玩法,叫租赁/购买特权(lease option)。它的基本操作是这样的:合同约定,你可以短期(通常1-3年)租一套房子,租约期满时你可以选择把这个房子买下来或是不买下来;如果你选择买下来,那么房主是一定要卖的,此时的选择权不在房主。

                    这是它的基本含义,由此延伸出去,有很多鲜为人知的操作,能够让投资者在短期内迅速获利。而且他们往往不需要或者只需要很少的本钱,因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。
                    上述介绍的后两种玩法,才是美国的房地产投资者最为关心的。通过这些方法积累几百万美元财富的人在美国也比比皆是。
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                    上面说得比较简单,接下来我举个具体的例子。
                    我在休斯顿认识了一个菲律宾人,他的室友是个古巴人。七年前,这位古巴兄弟刚到美国的时候,穷得只剩下一条裤子,连手提行李都没有。
                    一年前,他的每张信用卡都还欠着债。而现在,他每个月有3000美元的收入,生意还越做越大,现在正邀请菲律宾朋友加入,和他一起做。
                    他是怎么做到的?这是一个价值一千美元的秘密:一些懂行的人会收你1000到1500美元学费来教给你。今天我就在这儿把他的小魔术免费**给你看。
                    从最基本的意义上来讲,他的操作是“卖家融资”下的一种巧妙的策略。
                    在这位古巴人的一个实际操作中,他首先找到欠了房贷的屋主,与其签了个购买合同,把屋主从债务中解放出来,然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家,第三步就是让他去银行做再融资。
                    这样一来,房子原先的房主避免了丧失赎回权(foreclosure)和信用记录受损的结果,古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人——有了房子住,而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说,他在短短的十几天里,就挣到了5000美元,并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。
                    这位古巴兄弟很聪明,他的策略很聪明,跟这一样聪明的策略还有很多。而最关键的是,在这样一个交易过程中,所有人都是赢家。
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                    多年之前,那本畅销书《穷爸爸,富爸爸》告诉我们,被动收入就是你不需要很投入地工作就能获得的收入。也就是我们今天流行语中说的“躺着挣钱”。
                        如何降低推广成本,有效提升你的业务?

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                      美国购房者 ”三高“成趋势

                        房地产经纪协会研究访问了全美范围几千名在2013年至2014年年中期间购买了房屋的人士。调查发现,当今的买房者比几年前更有钱,更成熟,且大多为已婚。房主会在购买的房子居住更长时间。
                        趋势一:高年龄
                        首先,最近的房屋美国买房买家的平均年龄比过去明显要高,为44岁。而在2010年,房屋买家的平均年龄只有39岁。美国年轻人现在更偏向于租房子而非买房子。美国房地产经纪人协会的数据显示,现在首次购房只占购房总数的33%,为30年以来最低,其中的一大原因便是在恢复期房地产价格的上升导致年轻人没有能力购房。

                        趋势二:高收入
                        其次是买家的平均家庭年收入也比四年前要高出一万美元,上升至84,500美元。美国房价的上升更是成为年轻人无法负担的主要原因,有积蓄的买家占比越来越高。
                        趋势三:高居住年限
                        房地产经纪协会还发现,近期的美国买房者有65%为已婚夫妇,高于2010年的58%。过去常常有五分之一的买房者为单身女性,但现在这一比例减少了不少。在房子居住时间达到有记录以来的最高水平,平均居住时间为十年。而在2008年以前,平均居住时间只有六年。这说明近期的买房者预期在房子居住时间甚至更长,平均来说,近期的买家计划在他们购买的房屋居住时间为十多年。
                      • 诚邦建筑材料

                      铃2018

                      在美国买房需要经过哪些流程呢

                      (1)须有中国护照和合法来美的签证;
                      (2)选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓);
                      (3)选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;
                      (4)填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序;
                      (5)一旦出价合约书被卖方接受,则定金须存入双方选定的公证产权公司,这家公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方;
                      (6)产权公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作

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                        邂逅完美经纪人 美国买房无难事

                          找当地经纪人
                          卖房时,对房屋所在地区有真正的了解至关重要,因为买主会问许多问题,如学校、公园、购物和社区的生活品质等,卖主希望经纪人能把整个社区都推销给买主。要问经纪人在该社区售出多少房屋,是否住在该社区,和住了多久。
                          咨商其他买主
                          请经纪人提供其他客户的名录,可使卖主获得经纪人的第一手资料。经纪人当然会仔细挑选会说好话的客户,但卖主一定要向最近的客户了解。如果经纪人只介绍往年的客户,而且似乎欲言又止,就可能??是有所隐瞒。

                          询问售房业绩
                          多数经纪人在一定时期是为好多人做代理,而卖主又希望经纪人重点关照自己,愿为卖主多付时间。要问经纪人还为多少人代理,和每周为每位客户服务多久,就会知道经纪人会把多少时间用在自己身上。
                          对人需如待己
                          经纪人卖房时,应像出售自己的房屋一样,有透彻的了解。如果卖主卖的是中产阶级的房屋,那么找主要是卖共有公寓、商用楼盘或豪宅的经纪人,便不适宜。因此,要保证经纪人对销售的房屋及其价格,都有丰富的经验。
                          何时出手为宜
                          房市仍在从低谷复苏之中,现在卖房可能时机不宜,买主在准备迅速出售的同时,还要有卖不掉的方案。要问经纪人能代理多长时间,如果一、两个月仍卖不出去,会否仍继续与卖主合作,和他们有无长期卖房的经验。

                          了解代理费用
                          多数经纪人是按房屋售价的百分比收取代理费,但许多售房协议还规定了其他费用。卖主签署协议前要仔细了解售房协议,和自己最终能拿到多少售房款。
                          是否MLS成员
                          MLS(MultipleListing Service)是全国性的上市房屋资料库,卖主为了增加房屋售出的机会,都希望经纪人能进入MLS系统。

                          暖暖

                          5万美元购汇限制将取消 美国买房受惠啦

                            QDII2试点渐近 资本账户开放又下一城
                            中国政府继沪港通之后进一步放开资本市场,推出合格境内个人投资者计划(QDII2),将允许个人直接投资包括海外房产以内的海外金融资产。

                           人民币曾受到严格控制,海外游客仅限使用外汇券,虽可以基于交易目的自由兑换货币,但跨境投资仍受严格遏制,但这一点也将通过这一系列程序加以改变。合格境内个人投资者计划(QDII2)启动后,资本项下个人外汇管理将突破自2007年开始实施的每人每年5万美元的汇兑限额,资本账户开放又下一城。

                          一、QDII2申请条件:
                            1、年满18岁
                            2、居住在试点城市(上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州)
                            3、个人金融净资产最近3个月日均余额不低于100万元人民币
                            4、通过境外投资和风险能力测试

                            5、无重大不良记录且没有经司法裁决未偿还债务
                          • 诚邦建筑材料

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                          美国买房须知 五大规则不可违

                            购房象其他一切游戏一样也有它自己得一套“潜规则”,尽管没有绝对要遵循得“规则”,但绝对有最佳得做法和行之有效得戒律,专家列出了五项在购房时需谨慎考虑得事项。
                            1在获得贷款预批(pre-approval)前不要提出报价
                            获得贷款预批意味着贷款人已经审核了你得信用和财务状况,这是看房之前必须获得“通行证”。文件中详细说明了你得购买力,这为销售商和房地产经纪人与你进行交易提供了信心。
                            马萨诸塞州富兰克林房地产经纪人、RE/MAX地产总裁加西特(Bill Gassett)表示,人们越来越认识到一个合格买家得重要性,他不会接受一个没有贷款预批信函得买家。
                            2 利用房地产中介
                            对于许多购房者来说,买房是他们最大得一笔一次性消费,也是一生中所做得为数不多得事情,因此选择一位有经验得专家来搞定这一切是必不可少得。房地产经纪人可以为你展示房屋、合同谈判以及达成交易,还可以帮助识别其中得陷阱和潜在得问题,并能提供最佳得与你独特需求相匹配得住房。
                            尽管互联网可以为买主提供一些需求,但购房者仍然希望身边有一位专业人士出谋划策。全国房地产经纪人协会得数字显示,近90%得购房者使用房地产经纪人。
                            3 支付定金
                            在提出报价后交付定金是购房惯例。众所周知,定金得数额为房款得1-2%,当然具体多少还与房屋得地理位置和其他因素有关。
                            与你得经纪人确认定金数额,或提出你得质疑。同贷款预批文件一样,定金表明你是一个有诚意得合法得买家。
                            4 推销自己
                            如果你是在竞争激烈得房地产市场购房,不要仅仅提出报价并期望就此有好运降临。要善于利用一切机会表明自己得态度并推销自己,包括手书得写有报价得信函,要求你得经纪人向上市代理人传递你得财产以及购房期望等信息。
                            5 亲自看房
                            尽管谷歌眼镜等移动视频技术得发展为看房开辟了新纪元,但这些工具仅是购物体验得一种补充,没有什么可以替代买家得亲身体验。

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                            掌握九大秘笈 远离买房骗局

                            美国房价涨了不少,房价的上涨跟来自中国国内的买家不无关联。也许是中国的房子太贵了,好些来美国买房的人好像都不问价格,人家要多少给多少。
                            比如有的房子去年成交价在110万美金,现在充其量也不过120-130万美金,但那个美国的经纪人却在华人报纸打了广告要价160万,这是2005年老美屋主的买价,现在看来有点过分。
                            由于中国人等外国人来美国无法贷到款,都是一次性现金付清,这样就不需要银行去评估房屋价格,无形中买家就有可能被蒙蔽。买家的经纪人多数人为了赚钱,也不会那么有良心告诉你,倒霉的就是买家。
                            洛杉矶位于加州,美国的西海岸,这里的气候非常好,四季如春,吸引着国内的投资人,洛杉矶的洛杉矶县房屋、橙县房屋最贵,跟就业、环境设施有关。
                            一、首先要看那房子周围的卖价,比如在过去三个月的成交价是什么?(需要区分正常买卖、还是银行拍卖)。
                            二、通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%
                            三、2005年房价最高,如果现在卖价是2005年的价位,你最好别买了。


                            四、买哪里的房子好?凡是学区好的,基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所,否则将来孩子上学也很麻烦。
                            五、目前,美国洛杉矶最顶尖的学区,里面住了很多富人的,屋价基本上100万美金起价(700万人民币起价)
                            六、假如不是顶尖但是属于B类以上的学区,独立屋的房价应该在60万起。(360万人民币,独立别墅带车库)
                            非独立屋,房价也在40万以上,人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋,但带双车库。
                            七、美国的房子基本上一分价钱一分货,一般都不乱开价,都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多,一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。
                            八、便宜的美国房子是什么样的?俗称铁皮屋,美国人、美国的退休人士会住(有些华人也买这房子)
                            九、便宜的房子有公寓,就是我们中国国内的大高楼之类的房子。但这要看地段,好地段(比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也不便宜的,贵的上百万,便宜的20-30万美金)。

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                              掌握九大秘笈 远离买房骗局

                                美国房价涨了不少,房价的上涨跟来自中国国内的买家不无关联。也许是中国的房子太贵了,好些来美国买房的人好像都不问价格,人家要多少给多少。
                                比如有的房子去年成交价在110万美金,现在充其量也不过120-130万美金,但那个美国的经纪人却在华人报纸打了广告要价160万,这是2005年老美屋主的买价,现在看来有点过分。

                                由于中国人等外国人来美国无法贷到款,都是一次性现金付清,这样就不需要银行去评估房屋价格,无形中买家就有可能被蒙蔽。买家的经纪人多数人为了赚钱,也不会那么有良心告诉你,倒霉的就是买家。
                                洛杉矶位于加州,美国的西海岸,这里的气候非常好,四季如春,吸引着国内的投资人,洛杉矶的洛杉矶县房屋、橙县房屋最贵,跟就业、环境设施有关。
                                一、首先要看那房子周围的卖价,比如在过去三个月的成交价是什么?(需要区分正常买卖、还是银行拍卖)。
                                二、通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%
                                三、2005年房价最高,如果现在卖价是2005年的价位,你最好别买了。

                                四、买哪里的房子好?凡是学区好的,基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所,否则将来孩子上学也很麻烦。
                                五、目前,美国洛杉矶最顶尖的学区,里面住了很多富人的,屋价基本上100万美金起价(700万人民币起价)
                                六、假如不是顶尖但是属于B类以上的学区,独立屋的房价应该在60万起。(360万人民币,独立别墅带车库)
                                非独立屋,房价也在40万以上,人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋,但带双车库。

                                七、美国的房子基本上一分价钱一分货,一般都不乱开价,都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多,一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。
                                八、便宜的美国房子是什么样的?俗称铁皮屋,美国人、美国的退休人士会住(有些华人也买这房子)
                                九、便宜的房子有公寓,就是我们中国国内的大高楼之类的房子。但这要看地段,好地段(比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也不便宜的,贵的上百万,便宜的20-30万美金)。

                                Mary

                                美国房产投资者必知这4个误区!


                                其实投资者在进行投资的时候,他们肯定都是 琢磨了很久,而且还是一直都在关注的,但却也有时候因为一些问题,所以导致失败,所以投资是一个很难,却也很简单的事,今天小编不说中国房产,而要说美国房产投资的误区是有很多的,所以投资者们一定要注意了。
                                      如何降低推广成本,有效提升你的业务?  误区一:物业比周边环境重要 我们知道很多人都会问各类的美国房产内部的装修,建造年份,卧室大小等,但是在对于房产的外部环境的了解上不够深入,如果您买的这栋别墅装修豪华无比,但是周边的别墅却是明显低1个档次,那么您买的这栋别墅价格不会比周边的贵多少,因为整体的社区对单体的房产的影响非常大。
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                                  误区二:看房时间跟着感觉走 说到这点很多人都会深有体会,那就是很多人美国买房之前从未或者很少有非常周密的计划和安排,大多是跟着感觉走,没有明确的目标和明确的计划乃至时间。这样的不利之处在于在较长时间的看房没有找到感觉的话,容易产生心里的厌烦性和身体上的疲劳度,这样对于再次看房并购买非常容易带来负面作用。
                                  误区三:由个人或他人喜好主导购房 中国人在美国找房时都会有无意中想到朋友的一些话或者带着朋友的一些喜好或者习惯,比如一位朋友家的门上有较大的窗户,一个亲戚的花园是东面大西面小等等因素,在这里提醒您,在美国买房最好不要带感情或他人的喜好,每一栋房子都不相同,应该根据不同的地段,地形,位置等等外部环境进行取舍。
                                  误区四:好友比专业人士更可信 这个问题中国的客户一定会有很深的体会,只要是坚持自己的想法从2000年一直到2009年,购买中国房产的人都是大赚的赢家。其实这个在美国又何尝不是,明明是一个很好的交易,但是却因为朋友或者亲戚的一番话或者一个邮件而放弃了自己最初的想法。
                                  要知道在任何的一个领域都有专家和伪专家,做为一个想要在美国买房的投资人最需要做的就是鉴别,而不是盲从,朋友或者亲戚是站在他们的立场或者出发点去思考这个问题或者这个交易。但是做为某个行业或者某个领域的专家是会更客观更系统的去帮助客户了解和掌握这个行业或者这个领域的一些思路和设定,这视为中国人买房一个非常大的误区。
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                                  原来进行美国房产投资也是有这么多误区的呀,所以投资者们一定要注意这些问题了,因为投资者是很注意这些问题的,他们只要稍有不慎就会失败,所以这些误区平时一定要知道的呢。
                                      如何降低推广成本,有效提升你的业务?

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                                  美国买房不可违背的五大规则

                                  购房象其他一切游戏一样也有它自己得一套“潜规则”,尽管没有绝对要遵循得“规则”,但绝对有最佳得做法和行之有效得戒律,专家列出了五项在购房时需谨慎考虑得事项。
                                  1在获得贷款预批(pre-approval)前不要提出报价
                                  获得贷款预批意味着贷款人已经审核了你得信用和财务状况,这是看房之前必须获得“通行证”。文件中详细说明了你得购买力,这为销售商和房地产经纪人与你进行交易提供了信心。
                                  马萨诸塞州富兰克林房地产经纪人、RE/MAX地产总裁加西特(Bill Gassett)表示,人们越来越认识到一个合格买家得重要性,他不会接受一个没有贷款预批信函得买家。
                                  2 利用房地产中介
                                  对于许多购房者来说,买房是他们最大得一笔一次性消费,也是一生中所做得为数不多得事情,因此选择一位有经验得专家来搞定这一切是必不可少得。房地产经纪人可以为你展示房屋、合同谈判以及达成交易,还可以帮助识别其中得陷阱和潜在得问题,并能提供最佳得与你独特需求相匹配得住房。
                                  尽管互联网可以为买主提供一些需求,但购房者仍然希望身边有一位专业人士出谋划策。全国房地产经纪人协会得数字显示,近90%得购房者使用房地产经纪人。


                                  3 支付定金
                                  在提出报价后交付定金是购房惯例。众所周知,定金得数额为房款得1-2%,当然具体多少还与房屋得地理位置和其他因素有关。
                                  与你得经纪人确认定金数额,或提出你得质疑。同贷款预批文件一样,定金表明你是一个有诚意得合法得买家。
                                  4 推销自己
                                  如果你是在竞争激烈得房地产市场购房,不要仅仅提出报价并期望就此有好运降临。要善于利用一切机会表明自己得态度并推销自己,包括手书得写有报价得信函,要求你得经纪人向上市代理人传递你得财产以及购房期望等信息。
                                  5 亲自看房
                                  尽管谷歌眼镜等移动视频技术得发展为看房开辟了新纪元,但这些工具仅是购物体验得一种补充,没有什么可以替代买家得亲身体验。

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                                    美国买房投资 律师作用很大

                                      买卖房产对普通美国人来说是一件大事,这可能是他们生活中过手的一次金额数目最大的买卖,因为大多数买方将用今后的几十年来付清房屋贷款。房产交易过程牵涉到许多法律细节,需要专业人员的帮助。美国50个州,每个州的法律不同,各州的房地产法更是不尽相同。所以美国人买房一般不会为了省几个钱而不去请律师。
                                      对那些不熟悉美国法律的外国人到美国买房,劝你一定要请当地的房地产律师,他们专做房地产方面的业务。他们在买卖中起到的作用无可替代。如果你不知如何请律师,可以问你的房产经纪人,他们与房地产律师有业务关系。他们可以给你推荐几个,你选其中一个。波士顿地区房地产律师一般收费在500到1000美元。一般是完成交易后才付费。如果因为各种原因交易终止,律师一般不收费。

                                      律师在地产交易过程中起到下面这些作用:
                                      买卖合同(Purchaseand Sale Agreement)
                                      产权调查(Title Search)
                                      完成交割(Closing)
                                      售后登记(After the Closing)

                                      下面分别阐述。
                                      一:买卖合同。这是律师的第一步工作。为保护各自利益,买卖双方各自有自己的经纪人,也各自有自己的律师。包括买主和卖主,这里一共有六方人员。通过双方经纪人帮助,买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。然后律师的第一步工作就开始了,双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过这个买卖合同,双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务,违反的法律后果,等。然后在双方同意基础上签名。
                                      二:产权调查。只有双方都在买卖合同上签字后,律师的第二步工作才能开始。他们去地契登记处(Registry of Deeds)调查产权。审阅产权报告,审阅地产证明。 如果房产是遗产还要到当地遗产登记处调查(Registry of Probate)。地契登记处和遗产登记处都是以郡县来管辖的,每座房子在那里都有登记。每座房子的交易历史都有记录,有的可以追寻到一百年以前。产权调查是为确保房子卖主拥有完全产权,而且可以合法买卖。

                                      三:完成交割。由买卖双方,以及他们双方律师,有时也包括双方地产经纪到场签字。这时产权调查完成。买方资金到位,卖方完全搬出物业。签署文件主要包括地契,贷款书(买方),贷款清偿(卖方),地税和水电煤表交割等。
                                      四:售后登记。这时律师到产权登记处更新记录新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存档,包括登记售后卖主还款证明。买主在之后大约两星期后可以收到更新后的地契。

                                      如果现金买房要等多久才能拿到钥匙?
                                      在签署买卖合同后大约要等两周才能拿到钥匙。这就是律师做产权调查需要的时间。
                                      顺利的话两周拿钥匙。但是调查的结果也许是产权不清(cloud on title),例如:卖主和他人共同拥有产权;也许是卖主有官司在身,房产被抵押,法庭不允许其出售。这些问题要解决后才能出售。这时律师会协助对方解决这些产权问题,但是要化更多的时间。
                                      另外,产权调查还可以揭示一些使用权方面的限制条件。例如路人有权通过那个地产的一侧草坪通道,作为屋主你无权阻止,这就是地役权(rights of way)。 又例如,也许你拥有他人地役权(easements),你可以用你左面邻居的后院小道。这些都在产权上表明的,但是不查是不知道的。当你沾沾自喜买到到了一处相比同等房子便宜的房子,更要了解清楚其产权,是否有使用上的限制条件。有使用权限制的地产在以后转卖时会麻烦些。

                                      除房价外我还要支付哪些交易费?
                                      在波士顿地区你大约要付房价的1.5%-2%作交易费,其中包括律师费,产权保险,产权登记费,首期地产税,和首期物业费,保险费等。注意,买方经纪人费用是卖主出的。
                                      律师的主要作用在买卖手续中解释法律条文,与对方律师进行对等的法律文字工作。在法律上充分保护雇主利益。记住,律师一行包括的很多专项,你在房产买卖中要找的是当地专业做房地产的律师。
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