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Hebe

美国楼市风向开始转变了?



今年以来,美国房屋销售量持续下跌。房价高涨和加息引发的利率上升是导致有意购房者放弃买房的主要原因。楼市衰微预示着美国经济或将走向疲软。越来越多的有意购房者弃买转租,美国多地楼市已转入买方市场。
   美国楼市与股市纷纷接近历史高位,投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。
  居高不下的房价、不断上涨的房贷利率令美国购房者踯躅不前,尽管美国就业市场和GDP暂时未露出颓象,但在美国房地产市场上弃买转租的人越来越多,美国楼市走软的局面已经显现。
  今年以来,美国楼市风向转变明显。美国全国房地产商联合会的调查显示,美国二手房购买量较上年下跌4.1%,已经连续7个月下跌。进入9月份后,主动看房的客户日益稀少,人们的购买意愿日趋低落。美国房价在2012年触底后,至今已经上涨50%。期限30年的美国住宅抵押贷款利率今年快速增长1个百分点,目前已经突破了5%,创8年来新高。综合计算,美国购房者月供均价较年初上涨了16%,以致很多有意购房者高呼“买不起”。
  美国地产经纪商协会近日公布数据显示,美国9月份成屋销售总数年化515万户,创2015年11月份以来新低,市场预期529万户,8月份由534万户下修为533万户,刷新了7月份创造的2016年2月份以来最低水平。至此,房屋销售已经连降6个月,7月份时已经创下5年来最长连月下滑期。
  业内专家认为,房屋销售下滑与利率回升有关。美国抵押贷款银家协会公布的10月8日当周数据显示,30年抵押贷款平均利率升至5.1%,创2011年2月份以来新高。首套房买家和借款者常用的美国联邦住房管理局(FHA)担保30年期FHA贷款平均利率升至4.5%,创2011年2月份以来新高。住宅调查机构Attom数据解决方案公司发布的三季度美国住宅可负担指数为92,低于二季度的95和去年同期的102,并创2008年三季度以来的10年新低。
  
          如何降低推广成本,有效提升你的业务?

      自去年年底以来,包括高盛在内的多家华尔街机构表示,美国楼市与股市接近历史高位,投资者不免产生资产价格泡沫或将破裂的担忧。今年2月份美联储主席鲍威尔上任以来,也多次强调包括股票在内的部分资产价格过高,暗示未来将继续加息。美联储12月份再次加息是大概率事件,2019年可能加息3次,欧洲央行2018年末也将退出量化宽松,2019年夏天或加息,全球流动性将进一步收紧,资产价格面临调整压力。
  美国购房者多数看重房子的升值潜力,房价快速上涨透支了未来数年的涨幅,购房者开始对房屋日渐挑剔,致使多地楼市转入买方市场。楼市衰微预示着家具、装修等相关行业即将进入衰退。分析认为,美国房地产市场这一走势意味着美国经济将日渐疲软。此外,由于高房价和高利率将限制部分购房者的消费能力,美国房屋销售量可能继续下滑。从中长期来看,美联储加息缩表压力将在2019年四季度集中释放,提升贷款利率和购房成本,届时新屋、房屋销售数据将面临顶部盘整。
  联邦住房贷款抵押公司调查显示,目前超过四分之三的美国人认为租房比买房更合算。未来几个月,待售房屋的购买需求可能保持疲软,约58%的租房者表示目前没有购房计划,高于2月份调查的54%。

            如何降低推广成本,有效提升你的业务?

  今年以来,特朗普名下房地产项目中的“皇冠明珠”特朗普大厦仅售出2套,与去年的7套和前年的8套相比大幅减少。数据显示,特朗普大厦的售价也在今年遭遇跳水,今年的单位成交价比特朗普当选总统的2016年暴跌了30%。

    Tony

    二手房销售连降6月!


    房价高企,薪资上涨不足,加上贷款利率走高,美国房市的扩张面临着来自方方面面的阻力。

                如何降低推广成本,有效提升你的业务?

    全美房地产经纪商协会(NAR)周五发布的9月二手房销售数据连续第六个月下滑,515万户的销量低于市场529万户的预期,也是2015年11月以来的最低。最让业界人士担心的是,房屋销售的颓势是在GDP增速超过4%,失业率降至1969年以来新低,以及股市频创新高的大背景下出现的。
    9月二手房销售下降了3.4%,创2016年2月以来最大降幅,也远高于经济学家下降0.9%的预期,同比降幅为4.1%,为今年1月以来最大。但房价继续上涨,二手房中间售价为258,100美元,同比上涨了4.2%。

    二手房销售连续第6个月下降,是4年来最长的销售连降。本周稍早发布的9月新屋开工率和营建许可也都低于预期,前者下降了5.3%,后者创下16个月以来的新低。这些数据足以说明房市的扩张正迎来拐点的观点。
    有经济学家将房屋销售下滑归咎于抵押贷款利率的上升。但高企的房价,薪资上涨不足,使得可负担能力恶化,也是造成房屋销售下滑不可忽视的因素。

    《华尔街日报》的数据显示,自2012年价格触底以来,美国房价已经上涨超过了50%。房价上涨的同时,薪资的上涨却远远落后。加上贷款利率加速上扬,使得购房的成本越来越高。

    根据抵押贷款数据公司Black Knight的数据,自今年年初以来,购买平均价房屋的月度供款额上升了16%。房地产经纪公司Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas表示,房屋的可负担能力“已比之前的周期更加紧张”。
    有经济学家将房屋销售下滑归咎于抵押贷款利率的上升。但高企的房价,薪资上涨不足,使得可负担能力恶化,也是造成房屋销售下滑不可忽视的因素。

    《华尔街日报》的数据显示,自2012年价格触底以来,美国房价已经上涨超过了50%。房价上涨的同时,薪资的上涨却远远落后。加上贷款利率加速上扬,使得购房的成本越来越高。

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    根据抵押贷款数据公司Black Knight的数据,自今年年初以来,购买平均价房屋的月度供款额上升了16%。房地产经纪公司Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas表示,房屋的可负担能力“已比之前的周期更加紧张”。

      Mary

      美国房市何时出现买方市场?


      市场没那么糟
      最新一期 Zillow 季度调查中,超过四分之三的受访专家预计,美国房产市场至少要等到 2020 年以后,才有可能转向买方市场。
      最近一段时间,美国房市的风向似乎出现变化,房屋卖家在议价过程中的“话语权”正在迅速降低,天平越来越向买家一方倾斜。不过,专家却提醒大家,在 2020 年之前,美国房市不会进入买方市场。

             如何降低推广成本,有效提升你的业务?

      根据第三季度 Zillow 房价预期调查,超过四分之三(76%)的受访专家表示,美国房市在 2020 年之前,不会实现向买方市场的转变。由 Zillow 出资、Pulsenomics 公司执行的本季度 Zillow 房价预期调查,对全美 100 多位经济学家和房地产专家进行了采访。该调查向专家们征询了对美国房市未来发展方向的意见,并请专家们预测买方市场将于何时出现。

      美国房价增幅已经连续多年超过历史正常水平,并且增速持续不减。与此同时,美国房源库存量却一直在下降,导致房市竞争激烈,房价居高不下。多年以来,美国房屋卖家在市场中占尽优势,而买家却不得不承受巨大压力。

      然而,最近几个月的数据显示,美国房市的风向正在发生转变。许多大型市场上,房价增速逐渐放缓,降价情况日趋普遍,房源库存量的下降速度也开始变慢。不过,尽管趋势显现,却还没有强大到足以扭转乾坤。即便放缓,房价增速依然高于历史水平;某些市场房源数量有所回升,但全美范围来看,房源库存量仍在下降。目前,美国一半以上的待售房屋,售价排名在前三分之一,属于高端房产市场,这使得预算有限的买家不得不在竞争日益激烈的低端房市中苦苦挣扎。

      总而言之,就目前情况而言,卖家仍然占据上风。

      参与此次调查的专家中,认为美国房市将于 2020 年左右转变为买方市场的人数最多,占全部受访专家的 43%。此外,有 18% 的专家表示,真正的转变将发生于 2021 年;9% 的专家则表示,不会早于 2022 年。不过,也有 5% 的专家认定,美国房市已经进入买方市场。

      根据专家预计,美国中西部地区将先于其他地区进入买方市场。近半数(47%)专家表示,买家将在 2019 年年底之前,摆脱目前的被动地位。
      繁荣后的衰退?

      受访专家还就美国房市未来五年内的发展前景作出判断。结果显示,2018 年,全美房价增长势头不减,预计同比增长 5.9 个百分点。2019年底,房价增速将放缓至 4.2%。2020 年至 2022 年,房价增速将进一步放缓至 3% 以下。与之前的预测相比,专家们调高了对短期内美国房市的预期,但基本没有改变对 2019 年以后美国房市前景的看法。

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      七成左右的专家认为,短期内美国房市会有一波明显的反弹,房产市场景气指数将于 2019-2020 年达到巅峰。美国经济已经实现多年连续增长,如果当前的发展形势再保持一年,美国将迎来历史上持续时间最长的一轮经济扩张。专家也表示,此次扩张有 70.5% 的概率会创造新的历史记录。

      今年早些时候,同一批专家小组曾经预计,下一次经济衰退将于 2020 年到来。

      美国房市未来几年将如何发展?
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      她还傻傻的

      传闻美国房价要跌?我们怎么办?

      近日,房地美在一份声明中表示,30年期固定抵押贷款平均利率为4.72%,创自2011年4月以来最高;15年期固定抵押贷款平均利率达到4.16%,较前一周的数据上涨0.05%。 

                  如何降低推广成本,有效提升你的业务?



      此前一天,美联储宣布加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上修至2%-2.25%,创2008年以来最高。
       
      美国地产网站Realtor.com首席经济学家Danielle Hale认为,今年全年,借款成本将继续上升,30年期固定房贷利率将在2019年之前触及5%。值得注意的是,仅在一年之前,这一数字仅为3.83%。
       
      Hale还称,尽管这将减轻部分房价压力,但付出的代价就是早已陷入苦苦挣扎的房屋销售。
       
      汇信援引全美地产经纪商协会(NAR)周四公布的数据显示,8月成屋销售总数与上月持平,年化534万户为2016年2月以来新低。这一数字较去年同期下跌1.5%。
       
      美国8月成屋签约销售指数环比下降1.8%,降幅超过预期的0.5%。NAR首席经济学家Lawrence Yun认为,由于房价上涨非常快,许多消费者选择了观望和等待。
       
       
      在9月21日的研报中,美林美银分析师Michelle Meyer曾表示,“现房销售已经达到顶峰”。美国现房销售占到所有销售的90%。在金融危机后,相对于新房销售,现房销售恢复相对迅速。
       
      相关销售数据在去年11月达到572万套之后始终无法进一步攀升。Meyer在分析中称,现房销售见顶很大程度上可以通过负担能力下降来解释。
       
      他还指出其他因素也在阻碍房屋销售:现有房价接近与泡沫高峰时期的水平;抵押贷款利率正在上升。
       
      汇信指出,新屋方面,8月销售户数终结了两月连跌,年化62.9万户弱于预期。路透报道认为,潜在趋势仍显示,在按揭贷款利率走高和房价上涨的背景下,美国楼市趋于疲软。
       
      标普道琼斯指数公司负责标普凯斯席勒全美房价指数编制的主席David Blitzer也曾表示,不断提升的住宅价格和按揭贷款利率正在侵蚀房市购买力。


      该怎么办
       
      衰退不一定马上到来,它只是美国的经济周期中一定会发生的一件事;对于投资者来说,它不一定是个坏事。历史上,希尔顿酒店的创始人康拉德・希尔顿先生就是在大萧条时期低价入手了大量酒店,才成就后来的希尔顿酒店帝国。
       
      《华盛顿邮报》在今年7月份的一篇文章中说:“问题不是下一次衰退何时到来,而是我们要怎么做。”

      这个问题正是我们现在该思考的。
       
      也许就像大部分专家预测的那样,经济衰退距离现在只有一年多的时间了,也许在未来很多年里都不会出现。不管现实情况是哪一种,对于个人投资者来说,我认为有以下四点策略值得考虑。它们会帮助你降低投资风险。
       
      第一,如果你打算持有房产(7到10年),而不是做击鼓传花的flip,那么应考虑避开前面提到的高风险城市。
       
      第二,在城市里好的区域买你能承受得起的最差的房子,而不要在差的区域买很好的房子。因为房价一旦下跌,好的区域受到的冲击最小,恢复也最快。前面提到的西雅图现在就是这种情况――虽然有很多区域房屋降价,但好的区域是没有跌价的。
       
      第三,买带有三个卧室的独栋别墅。这是美国最主流的户型,你会比较好出手。这个思路很多中国人需要适应一下,因为中国人见惯了楼房,很多人都会想要买公寓,其实公寓在美国恰恰是非主流。

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      第四,分散你的风险,不要只买住宅。可以考虑在你的投资组合中加入抗衰退的房产或策略。这样的策略有很多,在此仅举一例――自助仓储。在衰退发生的时候,很多人不得不换到更小的房屋居住,这样他们就需要自助仓储来存放家里放不下的物品,因而衰退时期自助仓储的生意反而会好。自助仓储在商业地产中也属于门槛较低的一种。
       
      衰退迟早会来,但我们足以在它发生之前做好准备。

        Cristina

        去美国就去这些地方买房!


        去美国买房,除了预算,买哪里应该是购房者最关心的地方了。
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        如果想要在西海岸买房,是一种什么样的体验呢?这里距离中国更近,直达的航班更多,气候也历来备受大家喜欢。
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        一项最新全美最具竞争力城市排名显示,美国房价最具竞争力的城市,有超过2/3的城市位于华盛顿州和加州。加州的佛利蒙、圣何塞,华盛顿州的西雅图并列最具竞争力城市榜首。

        那么在最具竞争力的市场上,买家会遇到什么情况呢?
        以西雅图为例,一套出售中的房屋平均可以收到6个offer,平均每套房子最终的售价可以比挂牌价高出7%的价格并且在7天内售出,热门房屋的售价可能比挂牌价高出15%并且在5天内售出。
        在这些城市,房源的供应量和购房者需求达到了一个高点,导致一些房子最终的成交价可能比挂牌价格高出10万美元。

        很多最具竞争力的城市都是技术中心城市,这些城市吸引了大量的移民来这里寻找工作,但是市场上新增住宅公寓却不够充足,这也导致了激烈的竞争和房价上涨。
        本项研究用“competition Score”来确定最具竞争力的社区和最缺乏竞争力的社区的排名。依据四个主要因素来对每个社区和城市的竞争力进行了1至100的打分,分别是以下四点:
        在一个区域内,竞争物业的平均报价数。
        在至少有一种偶发事件被放弃的报价中的百分比(表明买方愿意牺牲某些东西诸如检查,以使报价对卖方更具竞争力)
        房价高于标价的比率
        上市天数(较短意味着市场竞争更激烈)

        一些城市部分社区的房子可能会更有竞争力。比如位于加州的森尼维尔和西雅图的菲尼岭,因为拥有苹果、谷歌和亚马逊等科技公司的大量员工,楼市显得更为火热。
        房价在过去一年多的时间里在持续上涨,低总价房屋正在大量减少。
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        在硅谷地区,Hepp的数据显示,总价低于100万美元的房屋销售量以两年来最快的速度下降,降幅达到了28%,其中圣马特奥和圣克拉拉县下降了50%。与之相反的是,总价超过100万美元的房屋销售量持续增长。
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          Ada

          美国买房置业七条“潜规则”

          近年来,越来越多高净值人士热衷海外置业,以寻求资产的保值增值。比如子女教育、财富保值是人们赴美购房的主要驱动因素。但是在美国买房却有它自己的一套“潜规则”,尽管没有绝对要遵循的“规则”,但也有比较好的做法和行之有效的规律。今天,就来给大家分享一下购置美国房产中的几大“潜规则”。
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            1、美国买房并不代表能移民
           
            外国人可以在美国买房,但却不能借此获得美国身份。不过,办理绿卡的移民申请人可以买房。因为在美国,房产管理与移民机制是相分离

            Tony

            预测:南加州火热住房市场上涨还会持续一年

            CoreLogic房价指数显示,6月份,洛杉矶和南加州都市圈的房价连续两个月上涨超过8%。
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            Los Angles County的房价较2017年6月上涨了8.5%。Inland Empire的价格上涨了8.2%,比5月份的年上涨率略有下降。
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            自2012年春季以来,南加州的房价一直在稳步上涨,在待售房屋供应低于平均水平的情况下,不断增长的就业机会和不断扩张的经济水平提振了房屋需求。
            购房者的问题是房价会持续上涨多久?

            根据CoreLogic的预测,答案是至少还会再持续一年,尽管价格上涨的步伐将放缓。
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            CoreLogic公司预计,到2019年4月,美国房价将再上涨5.3%(目前为6.9%)。
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              掌握九大秘笈 远离买房骗局

              美国房价涨了不少,房价的上涨跟来自中国国内的买家不无关联。也许是中国的房子太贵了,好些来美国买房的人好像都不问价格,人家要多少给多少。
              比如有的房子去年成交价在110万美金,现在充其量也不过120-130万美金,但那个美国的经纪人却在华人报纸打了广告要价160万,这是2005年老美屋主的买价,现在看来有点过分。
              由于中国人等外国人来美国无法贷到款,都是一次性现金付清,这样就不需要银行去评估房屋价格,无形中买家就有可能被蒙蔽。买家的经纪人多数人为了赚钱,也不会那么有良心告诉你,倒霉的就是买家。
              洛杉矶位于加州,美国的西海岸,这里的气候非常好,四季如春,吸引着国内的投资人,洛杉矶的洛杉矶县房屋、橙县房屋最贵,跟就业、环境设施有关。
              一、首先要看那房子周围的卖价,比如在过去三个月的成交价是什么?(需要区分正常买卖、还是银行拍卖)。
              二、通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%
              三、2005年房价最高,如果现在卖价是2005年的价位,你最好别买了。


              四、买哪里的房子好?凡是学区好的,基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所,否则将来孩子上学也很麻烦。
              五、目前,美国洛杉矶最顶尖的学区,里面住了很多富人的,屋价基本上100万美金起价(700万人民币起价)
              六、假如不是顶尖但是属于B类以上的学区,独立屋的房价应该在60万起。(360万人民币,独立别墅带车库)
              非独立屋,房价也在40万以上,人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋,但带双车库。
              七、美国的房子基本上一分价钱一分货,一般都不乱开价,都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多,一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。
              八、便宜的美国房子是什么样的?俗称铁皮屋,美国人、美国的退休人士会住(有些华人也买这房子)
              九、便宜的房子有公寓,就是我们中国国内的大高楼之类的房子。但这要看地段,好地段(比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也不便宜的,贵的上百万,便宜的20-30万美金)。

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                美国购房者 ”三高“成趋势

                  房地产经纪协会研究访问了全美范围几千名在2013年至2014年年中期间购买了房屋的人士。调查发现,当今的买房者比几年前更有钱,更成熟,且大多为已婚。房主会在购买的房子居住更长时间。
                  趋势一:高年龄
                  首先,最近的房屋美国买房买家的平均年龄比过去明显要高,为44岁。而在2010年,房屋买家的平均年龄只有39岁。美国年轻人现在更偏向于租房子而非买房子。美国房地产经纪人协会的数据显示,现在首次购房只占购房总数的33%,为30年以来最低,其中的一大原因便是在恢复期房地产价格的上升导致年轻人没有能力购房。

                  趋势二:高收入
                  其次是买家的平均家庭年收入也比四年前要高出一万美元,上升至84,500美元。美国房价的上升更是成为年轻人无法负担的主要原因,有积蓄的买家占比越来越高。
                  趋势三:高居住年限
                  房地产经纪协会还发现,近期的美国买房者有65%为已婚夫妇,高于2010年的58%。过去常常有五分之一的买房者为单身女性,但现在这一比例减少了不少。在房子居住时间达到有记录以来的最高水平,平均居住时间为十年。而在2008年以前,平均居住时间只有六年。这说明近期的买房者预期在房子居住时间甚至更长,平均来说,近期的买家计划在他们购买的房屋居住时间为十多年。
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                gjgj

                美国房产投资 为何偏爱纽约

                  纽约是世界之都,曼哈顿、长岛、皇后区、威彻斯特等等,提供了各具特色的生活环境和优秀的生活品质。纽约不仅聚集了全世界的富人,来自全球的创业者、艺术家都聚集于此,为纽约添加了一抹绝佳的艺术风景线。
                  开放、稳定的政治环境,雄厚、健康的经济实力,美国房价不断上涨,使纽约成为全世界投资者的目标。这也使得纽约成为分散风险、投资更有增值率物业的好地方。房产网站zillow的数据表示,纽约曼哈顿地区房价年涨幅已达到16.7%,布鲁克林区房价年涨幅已达到20%。而中国房企赴美第一楼的纽约东河湾所在的威廉斯堡区域,房价涨幅更是达到了36%!
                  许多世界闻名的大学,以及一些全美著名的高中、初中

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                  掌握九大秘笈 远离买房骗局

                    美国房价涨了不少,房价的上涨跟来自中国国内的买家不无关联。也许是中国的房子太贵了,好些来美国买房的人好像都不问价格,人家要多少给多少。
                    比如有的房子去年成交价在110万美金,现在充其量也不过120-130万美金,但那个美国的经纪人却在华人报纸打了广告要价160万,这是2005年老美屋主的买价,现在看来有点过分。

                    由于中国人等外国人来美国无法贷到款,都是一次性现金付清,这样就不需要银行去评估房屋价格,无形中买家就有可能被蒙蔽。买家的经纪人多数人为了赚钱,也不会那么有良心告诉你,倒霉的就是买家。
                    洛杉矶位于加州,美国的西海岸,这里的气候非常好,四季如春,吸引着国内的投资人,洛杉矶的洛杉矶县房屋、橙县房屋最贵,跟就业、环境设施有关。
                    一、首先要看那房子周围的卖价,比如在过去三个月的成交价是什么?(需要区分正常买卖、还是银行拍卖)。
                    二、通常银行拍卖价格低于正常买卖的大约10-30%
                    三、2005年房价最高,如果现在卖价是2005年的价位,你最好别买了。

                    四、买哪里的房子好?凡是学区好的,基本上都比较保险。特别要了解你所买的房子所属学校是哪几所,否则将来孩子上学也很麻烦。
                    五、目前,美国洛杉矶最顶尖的学区,里面住了很多富人的,屋价基本上100万美金起价(700万人民币起价)
                    六、假如不是顶尖但是属于B类以上的学区,独立屋的房价应该在60万起。(360万人民币,独立别墅带车库)
                    非独立屋,房价也在40万以上,人民币250万以上。这种房子有可能是联体屋,但带双车库。

                    七、美国的房子基本上一分价钱一分货,一般都不乱开价,都有一个市场价位为准则的。胡乱砍价的现象不多,一般过分的杀价就是对方不理睬你完事。
                    八、便宜的美国房子是什么样的?俗称铁皮屋,美国人、美国的退休人士会住(有些华人也买这房子)
                    九、便宜的房子有公寓,就是我们中国国内的大高楼之类的房子。但这要看地段,好地段(比如临海而居、设施完善的大高楼公寓也不便宜的,贵的上百万,便宜的20-30万美金)。

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                    美国房价涨速惊人 亚洲投资者蜂拥而至

                      近几年来,美国房地产市场打了一场漂亮的翻身仗,更成为拉动美国经济增长的重要力量。海外投资者特别是亚洲投资者也纷纷抢滩,正以空前速度将资金投入到美国房地产市场。
                      外商投资看好美国
                      美国的房价以惊人的速度上涨。标准普尔公司最新发布的标普/凯斯席勒房价指数报告显示,去年12月份美国大城市房价涨速加快,同比涨幅创2006年以来的最高水平。其中,美国20个大城市房价指数和10大城市房价指数同比分别上涨12.1%和11.6%。

                      由于财富的增加和消费信心的增长,美国房价上涨也刺激了有支付能力的买家进入市场,住房市场趋于活跃。
                      此外,借着房地产市场的复苏和页岩油气的繁荣,美国取代中国再次占据全球企业高管外商直接投资(FDI)信心排名榜榜首。与此同时,美国连续6年成为FDI资金流入最高的国家。

                      投资者进军商业地产
                      在越来越多的海外投资者眼中,美国房地产市场看起来更像是一种明智的投资。据房地产资本分析公布的数据显示,新加坡、韩国和中国在美国的房地产股权投资规模处于历史高位,其中韩国对美房地产股权投资规模达到去年的3倍。
                      包括万科、SOHO中国在内的中国企业在美国参与的几桩大型房地产交易引发了市场热议。有分析人士表示,海外投资者相信美国的商业地产市场所具备的潜在收益率要高于世界其他地区。随着美国经济的改善,办公室空缺率逐渐下降,物业租金价格也将趋于稳定。
                      不过,有市场人士担心,如果全球经济出现恶化,海外投资者可能很快从美国房地产市场撤退。此外,从美联储主席表示准备退出量化宽松之后,美国30年期按揭固定利率一周内飙升50个基点,达到自2011年7月以来的最高水平。按揭利率提高意味着居民可负担房地产价格下降,美国房地产市场复苏势头或因此遭到迎头痛击。

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                      美国房价稳中有升 交易周期缩短

                        2008年9月雷曼兄弟破产,引发全球金融海啸。虽然美联储通过紧急贷款避免了金融市场的全面崩溃,但美国经济在次贷危机之后的复苏却一直不能令人满意。为帮助经济增长,美联储推出了多轮量化宽松政策(简称QE)。2009年美国国家经济研究局宣布经济衰退结束,但直到QE退出后的今天,美国经济恢复结果仍然不令人满意。和以往经济周期相比,次贷危机引发的这次衰退持续时间更长,衰退程度更深。什么原因造成这种后果?

                        在历史数据中,美国房地产危机引发的经济衰退持续实际更长,后果更严重,所以美国目前的情况并非特别意外。房地产是美国家庭财富的最重要组成部分,当房地产价格下跌时,家庭财富缩水,降低了家庭消费的欲望。这种财富效应对美国经济的影响尤其严重。

                        首先,家庭消费占美国GDP的一大半,比重达到60%。这个和中国投资和贸易占主体的经济模式非常不同。因此,一旦家庭财富缩水,引发消费需求不足,对GDP的影响很大。其次,美国家庭的消费习惯和中国有天壤之别。中国家庭一般希望尽早还清房贷,而且往往把房子留给子女,自己并不消费。而很多美国家庭的消费目标是去世前把包括房产在内的各种财富全部消费掉,因此他们并不省吃俭用,急于还清贷款。而且房子升值后,这些家庭还通过再贷款的方式,把升值部分拿出来消费。

                        美国房地产危机引发的衰退周期长的第二个原因是房地产自身的周期就非常长。次贷危机在07和08年才表现出来,但美国房地产衰退从05年就开始了。当时美国房地产销售大幅下降,库存飙升,但房地产价格并没有下降,甚至还在继续上升。这个主要因为美国房地产市场上价格属于滞后指标。

                        尽管市场开始下行,卖房者开始并不知道是短期波动还是大周期见顶,因此只是观望,并不愿意降价。而且美国房地产销售的周期性非常强,往往集中在短短几个月中。美国房地产市场交易主要集中在3月到7月之间,赶在学校开学前,方便入学。因此一旦这几个月没有成交,很多人会等明年再卖,妨碍了价格调整。

                        这种美国房地产价格的滞后性在上升周期也表现得非常明显。美国房地产的销售和投资从09年后就开始逐步好转,但价格始终没有明显改善。在此期间,房地产市场上的销售主要处于去库存阶段,价格压力依旧沉重。这种情况直到2013年才出现明显改善,美国房地产价格出现显著上扬,鼓舞了消费者信心。

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                        美国大都市房价高 中产阶级生存难

                          大都市或超级大都市,房产价格高是这些都市最明显的特征。中国的一线城市北京、上海、广州、深圳都是这个样,美国的纽约、旧金山,英国的伦敦,日本的东京,香港,台北等地也是如此。这就有了当前市场上的一个普遍看法,就是无论是那些国家未来经济发展如何,发生不发生金融危机,这些都市的美国房价只会上升而不会下跌。
                          这也就有了当前国内房地产市场不少人的看法,即象中国北京等这样一线城市,不管国内房地产市场**如何的周期性调整,房地产市场如何变化,其他城市的房地产市场价格如何跌,但是北京等一线城市的房价就是不会跌。因为,这些城市会有源源不断的人流涌入,而这些城市的土地为一定的。在这种情况下,这些城市的房价岂会下跌?但是,面对这种情势,当前的美国人则给出了一个颠覆性的答案。
                          据美国《纽约时报》报道,在美国金融危机之前,美国人搬家的原因往往是为了更好的工作、更舒适的生活条件、更温暖宜人的气候,是因为工作、环境、气候条件来搬家。但是在2008年美国金融危机之后,特别是近几年,美国出现了一种新的趋势,越来越多的美国人为了购买能够负担得起的房子、更舒适的生活条件、更清新干净的环境而从拥挤的海滨城市搬迁至内陆城市。他们搬家是避开价格昂贵的美国房价,为低成本的住房而搬家。

                          也就是说,过去几十年,美国人为了追求更好的生活,成群涌到大阳帶,涌到繁华的城市。先是舍弃底特律和匹茲堡等沒落的工业城市,接着离开生活费用日益昂贵的纽约和旧金山等超级城市。但最近美国人的国内迁徒正日益由低廉的美国房价所推动。而且这种现象已经成了美国人迁徒的一种基本趋势。
                          《纽约时报》的分析指出,美国现在发展最快的城市是那些美国房价比美国平均水平更低的城市,这与本世纪初(2000年至2006年)美国房价泡沫期间形成了鲜明对比。2000年至2006年期间,美国各城市在宽松的信贷条件下,许多中等收入的家庭可以很容易贷款购买昂贵的房子,因此当时的美国人都不关心美国房价高低,直接涌入那些繁华的、美国房价昂贵的滨海城市;当时住房成本较高城市的发展比美国房价实惠的城市快,发展最快城市的房屋价格也远高于美国房价平均水平。
                          但是2008年美国金融危机之后,由于当时美国经济不振,各个城市提供的工作机会差别不大,因此当时每年搬家的美国人的人数急速下降。当时人们搬迁的主要原因可能是家庭原因或气候原因,搬迁距离超过500英里的人往往是为了寻找更好的工作机会。

                          2012年以后,美国房价房租上涨、海滨城市申请抵押贷款难,以及中产阶级这几年没有涨工资的现实都驱动美国中产阶级向那些内陆城市发展,以便在新的地方寻求更稳固的立足点和较轻松的生活。这些人表示,搬入的新城市能够提供给他们全新的、或更好的房子,而且在新的城市他们有买房子的能力,而不仅仅是租房子,这些的现实都驱动着不少美国迁往新的城市。
                          例如,俄克拉荷马城从2011年起就超过了美国很多发展最快的城市,2013年成为美国发展第12快城市,该城市介于25岁到34岁的青壮年人数也从2000年之初的净流出转为净流入。德州的艾尔巴索和圣安东尼奧、俄亥俄州哥伦布市和阿肯色州小石城也是如此,其经济成长率也居于前列。
                          奧克拉荷马市的許多新居民,来到这里摆脱了大都会的交通阻塞等困扰,換取更舒适的生活环境,及更有支付能力购买的住房。圣地牙哥十多个年轻人结伴搬到这里,有人花26万美元就在附近郊区买到有3300多平方呎空間的大房子。过去不少搬家是为了家人、气候和工作。但是,搬家距离超过500哩的人,2007年只有8%是为了房子,今年这种比率提高到18%。这些人想要更好或更便宜的新房子,也希望自己买房子,不要再租房子。购买低成本的住房成了他们搬家最大驱动力。

                          还有,2000年至2006年,美国房价昂贵城市的人口增长率超过房价低廉的城市。但2008年到2012年期间,出现了美国房价泡沫破裂、经济衰退和经济复苏之后,大多数低房价成本城市的发展速度超过了高房价成本城市2.5个百分点。
                          在美国房价泡沫破灭之前,美国人口成长最快的五个都会区,有四个美国房价的可负担程度远超过全国平均水平,包括佛罗里达州珊瑚岬和加州河边市。但是,2008至2012年,成长最快的五个都会区,房价可负担程度都比全国平均值要轻,包括北卡罗来纳州洛利─德伦,德州艾尔巴索、圣安东尼奧、奧斯汀等。还有,休士頓、达拉斯、丹佛、哥伦布市等内陆城市,这些都是美国经济成长最快的城市。
                          那么美国的这种世态会不会在中国发生,因为国内城市之间的房产价格差别是天地之别,如果一个人没有外来资金的支撑,仅是希望靠自己在一线城市购置物业站稳脚跟,那么昂贵的房产价格一定会把他压得一辈子无法喘气过来。目前国内一线城市的房产价格即使打一辈子的工,也是负担不起。但是为什么国内年青人和中产者不离开这样生活成本过高的城市,关键就在于内陆城市的工作机会少及整个社会公平程度普片偏低。如果政府能够增速经济体制改革,给内陆城市创造越来越多的就业机会,加上网络技术及公共交通的迅猛发展,房产价格的成本高低同样会成为国内民众自由迁移的动力。

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                          子女留学家长购房 签证新政助投资热

                          专家称,“新的五年期学生签证所带来的影响比新的十年期旅游及商务签证的影响更大。我们所收到的学生签证与旅游及商务签证的咨询量比例为2:1。”。
                          这项签证新政是在同一周美国总统奥巴马到访北京参加亚太经合会议时通过的,会上亚太地区公司首席执行官及领导人们共同探讨了经济一体化这一议题。根据这项签证新政,短期的旅游及商务签证有效期由之前的一年延长至十年,留学生及交换生签证有效期也由之前为一年延长至五年。这项新政已于11月12日起开始生效。
                          美中贸易理事会会长约翰·弗里斯比(John Frisbie)称, “这项签证新不仅会促进贸易与投资流动,还能缓除两国企业高管之间长期以来存在的小麻烦。”美

                            米可儿

                            美国房产全面复苏 至少等到2018年后

                              2012年初,美国房价触底,但房产的复苏仍有很长的路要走。事实上,根据一项Zillow(Z)对100多名专家进行的季度调查中显示,直到2018年初,房屋价值不会超过萧条前的峰值水平。
                              “我们已经达到复苏点,唯一欠缺的是时间点,“Zillow首席经济学家Stan Humphries说。该调查的对象包括经济学家,房地产专业人士,投资和市场策略师。
                              专家组预测,美国的房价从2013年到2014年的增益为百分之4.8,平均值1**0美元。大部分人将这种比预计缓慢的复苏进度归咎于人口迁移和潜在的首次购房者的财务状况不佳。
                              新千年一代面临着高额的租金,这使得他们很难存到购房首付款。日后他们会结婚;婚姻是购房最主要的推动力。
                              “市场对于年轻人仍有挑战性,对于首次置业的人来说,储蓄购房首付款,准备抵押贷款,找到买得起的房子,是一场艰苦的战斗。同时,许多老房主无法找到买家来买他们的房子,”汉弗莱斯说。
                              专家预测,2015年起,全国范围的房价将上涨,至2019年,平均收益将达百分之3.7。“虽然这个结果与预期的下降明显,但相比一年前专家组成员的预测,已经很好了。
                              自经济萧条以来,房产的构成达到历史最低点,大多数都是出租户。然而,租金仍在上升,新的建筑正在增加数以千计的新单位,这会降低收益,帮助更多现金拮据的房客。但这需要时间。而与此同时,房屋的购买能力却恢复的非常缓慢,消费者对买房的信心,尤其是年轻的美国人,还远远落后。







                              米可儿

                              美房产未来六年持续上涨 此时不投待何时

                                有专家预测,美国房产从2014年-2020年,美国房价都将一路走高…美国房产未来的走势,直接决定了投资者的未来。所以,投资人都翘首以盼着未来美国房产市场能够走上康庄大道。
                                美国房产未来形势会如何?是好,是坏?是否还值得投资者的青睐?
                                据美国“国家房地产经纪人协会”(National Association of Realtors,简称NAR)在一次重要的贸易会议中指出:“美国房屋营建率创50年来新低,促进了美国房价在2014年将会持续走高,预计上涨6%。”这是否意味着,美国房市已开始真正回暖?现是否是投资的好机会?
                                美国一权威机构Zillow公司询问了108位顶级的房产预测师后得出的房价预期报告显示,未来五年内(2014年至2018年)美国房价会以3.4% - 4.3%的涨势上涨。
                                基于目前的房价上涨预期,专门小组成员预计美国的整体住房价格将在2018年第一季度超过2007年5月的峰值,并将在2018年年底突破20万美元大关。
                                专门小组中最乐观的成员预计美国房价将在今年上涨8.3%,最悲观的成员预计美国房价将在今年上涨5.6%;最乐观的小组成员预计美国房价将比2007年的峰值高出12.5%,最悲观的小组成员预计美国房价将低于2007年的峰值6.2%。
                                对于美国房价来说,平均每6.5年为一个下跌或上涨的阶段,每13年是一个循环周期。2007至2012年为下跌形式,所以2014到2020年房价主线预测将呈上涨趋势,看来现在至未来的六年都是美国购房的好时机。


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                                中国房客抢滩 旧金山房价升

                                  美国人多数一辈子就买一套,最多两套房子,他们攒够钱就买,没钱就租。而中国购房人也不是很在乎,竞价中加个几万甚至几十万美金不大在乎,需要就买,价格不是问题,钱也不是问题。对于美国房价的缓慢上涨,中国购房者仍旧继续进行着火热的美国买房的事业。 
                                  在中国人偏好的购房城市中,洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在美国首选城市中排名前五。“这些年,最直观的感受就是说普通话的中国人越来越多。”张女士2011年开始在旧金山湾区定居工作,华人的不断涌入把当地房价推高了不少。 
                                  旧金山湾区分北湾、东湾、南湾和中半岛。其中,中半岛华裔最多,超过总人口的50%。南湾就是传统意义上的硅谷,

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                                  华人海外购房规模猛增 懂中文成中介标配

                                    根据英国市场调查公司Dealogic的数据,中国企业或个人在海外房地产交易规模从2012年的5.47亿美元猛增至2013年的18.6亿美元。今年比较突出的一个变化是,美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。目前,万通“中国中心”在纽约世贸中心的“新家”即将启用,鑫苑置业在纽约威廉斯堡的住宅楼项目将在年内动工,刚刚收购了美国第二大院线AMC娱乐控股公司的大连万达集团,也在为投资美国房地产市场“做功课”。
                                    懂中文成为不少纽约地产中介的“标配”
                                    中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局,其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权,引起彭博社、《华尔街日报》等众多媒体关注。据资料显示,该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地,是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。
                                    从出境旅游到奢侈品消费,中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告,2012年3月至2013年3月,海外投资者在美国购房金额总计820亿美元,来自中国买家的投资超过90亿美元,较2011年上涨了89%,来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。
                                    强劲的购买力可能成为中国房地产开发商的“撒手锏”。有分析人士称,中国消费者在美国现金收购房产,对美国房地产复苏做出了相当重要的贡献。现在懂中文或者粤语成了不少纽约房地产中介的“标配”,无论是租房、买房,还是商业地产都有中国买家的身影。
                                    欧阳默先生是纽约顾问公司Rockwood的董事长,协助网易、百度、阿里巴巴、鑫苑置业等完成了多笔在美融资业务,并且是鑫苑此次在纽约威廉斯堡开发项目的商业顾问。他在接受本报记者采访时说,美国的住宅项目是下一个投资热点,尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地,如果有40%以上出售给中国买家,项目就算成功了,而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅,如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯,并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施,对当地华人存在一定的吸引力。
                                    与当地商业团队建立合作关系十分必要
                                    美国房地产正在复苏,但仍处于低谷。全美房地产经纪人协会最新数据显示,今年2月,美国现有房屋销售和价格仍保持在健康复苏区间,已经连续12个月呈现同比上涨。纽约房地产经纪顾问王芸对记者说,相对美国其他地方,纽约的房价受到金融危机的冲击相对较小,拥有哥伦比亚大学、纽约大学等一流学府以及世界金融中心华尔街,无论是投资移民、留学准备或者商业投资都十分保值,可以说是中国地产商投资的最佳选择之一。
                                    在鑫苑竞标成功后,项目附近土地价格不断攀升,不少美国公司也开始在周围宣布开启新项目。欧阳默先生表示,中国地产投资美国,不仅要采用“中国模式”,也要采用“美国模式”,并且需要平衡两种模式。中国在美国房地产界拥有巨大机遇,目前美国房价仍处于较低时期,中国拥有20年的房地产开发经验,立足这个市场的关键在于寻找拥有经验和理解中国文化的美国团队。
                                    欧阳默说,对于房地产行业来说,如何以较低的价格,拿到一块好的地皮,同时获得税收减免等优惠,需要顾及各层面的合作关系。在商界成功没有标准化模式,但又有许多“本地化”模式可循。每个买家都希望拿到“尚未在市面上公开出售”的好交易,但事实上,许多单**匹马进入美国市场的中国投资者拿到的都是美国公司“挑剩下”的项目,所以与当地商业团队建立合作关系十分必要。
                                    资本运作是中国房地产企业进入外国市场的重要环节,欧阳默称之为“华尔街风格的金融工程”。他说,中国企业需要学习利用债务融资等融资策略将利润最大化,这不仅可以增加在美国的收益,还可以将经验带回中国和全球其他资本市场。
                                    “接受法律监督和全面法律保护至关重要。”欧阳默说,中国企业“走出去”的每一步都要与当地的法律法规、商业习惯和文化相契合,这样才能走得更稳、更远。



                                    国敏

                                    中国富豪赴美投资房产 为何偏爱纽约城?

                                      纽约是世界之都,曼哈顿、长岛、皇后区、威彻斯特等等,提供了各具特色的生活环境和优秀的生活品质。纽约不仅聚集了全世界的富人,来自全球的创业者、艺术家都聚集于此,为纽约添加了一抹绝佳的艺术风景线。
                                      开放、稳定的政治环境,雄厚、健康的经济实力,美国房价不断上涨,使纽约成为全世界投资者的目标。这也使得纽约成为分散风险、投资更有增值率物业的好地方。有数据表示,纽约曼哈顿地区房价年涨幅已达到16.7%,布鲁克林区房价年涨幅已达到20%。而中国房企赴美第一楼的纽约东河湾所在的威廉斯堡区域,房价涨幅更是达到了惊人的36%!
                                      许多世界闻名的大学,以及一些全美著名的高中、初中都集中在纽约。哥伦比亚大学、纽约大学等著名大学都坐落在纽约曼哈顿,普林斯顿大学据纽约只有100分钟车程。同时,纽约的基础教育也是全美国数一数二的,长岛学区、斯卡德代尔学区在全美排名均位居前列。
                                      据《纽约每日新闻》报道,最近,埃及建筑业巨头纳西夫·萨维里斯斥资7000万美元在纽约第五大道买了一套合作公寓,打破纽约合作公寓最高成交价。这一新闻引起了人们对富豪购房洗钱的关注,2011年俄罗斯化肥寡头德米特里·雷博洛夫列夫以一个基金会下属的公司名义,花8800万美元在曼哈顿购置房产,据其妻子之后指控,德米特里此举是为了隐藏巨额资产。
                                      10年前,只有小部分‘精英投资者’在纽约买房。现在买房的外国人居多了。据美国全国房地产经纪人协会称,2013年,中国买家在美国购房量占到外国公民购房总量的12%。无论就数量或金额来看,中国人都居于冠军,排名第二的则在俄罗斯人、欧洲人或南美洲人之间徘徊。
                                      中国购房者又是怎么样的呢?纽约估价师米勒这样描述中国购房者,持有现金的中国买家涌入美国房地产市场,并且选择高价房,来自中国大陆的购房者大多都宁愿付现金,以尽量留下最少的个人信息。




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